Investir en LMP

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est une opportunité unique pour optimiser votre fiscalité tout en développant votre patrimoine immobilier. Ce statut permet de déduire les déficits liés aux charges de vos revenus globaux, réduisant ainsi significativement votre imposition. En plus, il offre des avantages fiscaux majeurs, comme une exonération potentielle des plus-values sous certaines conditions et une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

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AVANTAGES

  ✔️ Exonération de l'IFI

  ✔️ Absence de TVA

  ✔️ Une fiscalité avantageuse

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Le statut pour investir en LMP

Un loueur en meublé professionnel (LMP) est un propriétaire bailleur qui loue un bien immobilier meublé tout en respectant des conditions spécifiques.

Voici les détails du statut LMP et des critères associés :

Conditions pour investir en LMP

Pour investir en LMP, deux critères principaux doivent être remplis :

1. Recettes locatives annuelles

   • Les recettes locatives (loyers bruts TTC, charges comprises) doivent dépasser 23 000 € par an.

2. Proportion des recettes locatives dans les revenus

   • Ces recettes locatives doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu, tels que :

     • Traitements et salaires ;

     • Bénéfices agricoles (BA) ;

     • Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;

     • Bénéfices non commerciaux (BNC).

   
   

Changements liés à l'inscription au RCS

• Suppression de l’obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) :

  • Par le passé, pour obtenir le statut LMP, il fallait également s’inscrire au RCS. Cependant, cette condition a été jugée inconstitutionnelle et supprimée.

  • Désormais, un propriétaire répondant aux deux critères de recettes locatives se verra attribuer automatiquement le statut de LMP, sans possibilité de choisir un statut différent pour éviter les contraintes fiscales.

Conséquences en cas de non-respect des conditions

• Si l'une des deux conditions évoquées n'est pas respectée, le propriétaire obtiendra le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

• Le statut LMNP s’applique également lorsque les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ou ne dépassent pas les autres revenus du foyer fiscal.

Impact fiscal du statut LMP

Investir en LMP offre des avantages et des obligations spécifiques :

• Déduction des charges : Possibilité de déduire un large éventail de charges, comme les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien.

• Déficits reportables : Les déficits générés peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal.

• Plus-values : Les plus-values à la revente sont soumises au régime des plus-values professionnelles, qui peut offrir des exonérations selon les recettes annuelles et la durée d’activité.

• Charges sociales : Contrairement au LMNP, le LMP peut être soumis aux cotisations sociales sur les revenus locatifs.

La fiscalité du régime Loueur Meublé Professionnel (LMP)

TVA

• Par défaut, la location meublée professionnelle n'est pas assujettie à la TVA.

• Toutefois, si le loueur en meublé professionnel fournit au moins trois des quatre services suivants, l’activité devient assujettie à la TVA :

  • Service du petit-déjeuner ;

  • Nettoyage quotidien des locaux ;

  • Fourniture de linge (literie, serviettes, etc.) ;

  • Réception de la clientèle.

Imposition des loyers

La location meublée exercée de manière habituelle est considérée comme une activité commerciale. Les loyers sont alors imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou, si exercée via une société, sous le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Le LMP a le choix entre trois régimes d’imposition :

1. Micro-BIC : si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 70 000 €, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes.

2. Régime réel d’imposition : permettant de déduire les charges et amortissements.

3. Impôt sur les sociétés (IS) : applicable si l’activité est exercée par le biais d’une société.

   
   

Déduction des déficits

En optant pour le régime réel, deux scénarios se présentent :

1. Recettes inférieures aux charges :

   • Les déficits sont imputables sur le revenu global du bailleur, pendant 6 ans.

   • Cela réduit directement le revenu imposable et diminue l’impôt à payer.

   • Cette déduction est une exclusivité du LMP ; les LMNP ne peuvent déduire leurs déficits que des revenus locatifs futurs.

2. Recettes supérieures aux charges :

   • Les amortissements (sur 20 ans) sont déduits des recettes locatives.

   • En général, cela permet de ramener le montant imposable des loyers à zéro, les rendant ainsi exonérés d’impôt.

   
   

Déficits avant le début de la location

• Les déficits liés aux charges engagées avant le démarrage de l’activité locative peuvent être imputés sur les revenus des trois premières années.

• Cette imputation est répartie par tiers, à condition que le statut LMP soit conservé sur toute cette période.

Taxation des plus-values

Le LMP bénéficie d’un régime avantageux concernant les plus-values de cession :

• Exonération totale des plus-values si :

  • Les recettes locatives sont inférieures à 90 000 € par an au cours des 2 dernières années ;

  • L’activité est exercée depuis plus de 5 ans.

• Exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.

• Aucune exonération si les recettes excèdent 126 000 €.

Exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

• Les biens immobiliers détenus dans le cadre d’une activité LMP sont considérés comme des actifs professionnels.

• En conséquence, ils sont exonérés de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), offrant une optimisation fiscale supplémentaire.

Le régime LMP, bien qu'exigeant en termes de conditions, offre des avantages fiscaux significatifs pour optimiser la gestion et la rentabilité des investissements immobiliers.

En savoir plus sur l'investissement en LMP

Comment devenir Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Acquisition de biens immobiliers adaptés

Le premier pas pour devenir Loueur Meublé Professionnel (LMP) consiste à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers éligibles à la location meublée. Contrairement à d'autres dispositifs, le LMP offre une grande flexibilité dans le choix des biens : appartements, maisons, immeubles, neufs ou anciens. Les intérêts d'emprunt liés à l'achat du bien peuvent être déduits des revenus locatifs, contribuant ainsi à la création de déficits fiscaux avantageux sous le régime réel.

Aménagement du logement

Pour que le bien soit considéré comme meublé, le propriétaire doit respecter une liste réglementaire de meubles, établie par les pouvoirs publics, en vigueur depuis le 1er septembre 2015. Les équipements nécessaires incluent :

• Mobilier de base : lit, table, chaises, étagères, etc.

• Électroménager : réfrigérateur, plaques de cuisson, four ou micro-ondes.

• Ustensiles de cuisine : casseroles, poêles, couverts.

• Produits et équipements d'entretien : aspirateur, balai.

Ces éléments garantissent que le locataire puisse s'installer avec uniquement ses effets personnels.

Gestion des locataires et baux

Le LMP permet une certaine liberté dans le choix des locataires, sous réserve qu'ils justifient de revenus suffisants (au moins trois fois le loyer mensuel).Le propriétaire peut choisir entre plusieurs types de baux :

• Bail classique meublé : durée d'un an, renouvelable tacitement.

• Bail étudiant : d’une durée de neuf mois, adapté aux étudiants.

• Bail mobilité : entre 1 et 10 mois, destiné aux professionnels en mission temporaire ou aux stagiaires.

Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer est généralement demandé, sauf pour les baux mobilité. Le LMP s’applique également à la location saisonnière de courte durée, comme dans les zones touristiques.

Démarches administratives

Pour bénéficier du statut LMP, vous devez effectuer les démarches suivantes :

1. Déclaration de début d’activité : dans les 15 jours suivant le lancement de votre activité, vous devez déclarer votre activité de location meublée auprès du Guichet de formalités des entreprises (GFE), accessible sur le site officiel formalites.entreprises.gouv.fr.

2. Obtention d’un numéro SIRET : chaque bien loué se voit attribuer un numéro SIRET, à mentionner dans votre déclaration fiscale.

3. Choix du régime fiscal : vous pouvez opter pour le régime réel ou forfaitaire.

À noter : depuis février 2018, l'inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) n'est plus obligatoire.

Cotisations sociales

En tant que Loueur Meublé Professionnel, vous êtes assimilé à une entreprise et soumis aux cotisations sociales si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an.Voici quelques points clés concernant les cotisations sociales :

• Inscription à l’Urssaf : obligatoire si le seuil des recettes est atteint.

• Montant des cotisations : généralement entre 25 % et 30 % des bénéfices.

• Déduction fiscale : les cotisations sociales sont déductibles des revenus locatifs, réduisant ainsi l'imposition globale.

L’Urssaf fournit une documentation détaillée pour expliquer les modalités et montants applicables selon la nature de votre activité (location saisonnière ou longue durée).

En somme, le statut de LMP offre une opportunité intéressante d'investissement immobilier avec des avantages fiscaux conséquents, tout en exigeant une gestion rigoureuse et des démarches administratives adaptées.