Investir en LMNP
- Théophile de Profitys
- 20 déc. 2024
- 8 min de lecture
Dernière mise à jour : 10 janv.
Investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est une solution idéale pour générer des revenus complémentaires tout en optimisant sa fiscalité. Ce dispositif permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, comme l’amortissement des biens et des meubles, réduisant ainsi le montant imposable. Accessible et flexible, le LMNP s’adapte aussi bien aux investisseurs débutants qu’aux profils plus expérimentés cherchant à diversifier leur patrimoine.
MEMO INVESTISSEUR
AVANTAGES
✔️ Un outil clé
✔️ Des rendements significatifs
✔️ Une fiscalité avantageuse
Le dispositif en résumé
Ce statut, accessible à tous, offre des avantages significatifs sur les plans juridique et fiscal par rapport à un investissement immobilier classique.
Il repose sur la mise en location d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, situé au sein d’une résidence de services. Le logement peut être occupé à titre de résidence principale, temporaire ou saisonnière par le locataire. Un contrat lie le propriétaire à l’exploitant de la résidence, garantissant une protection financière contre les éventuels risques (comme la vacance locative) et définissant des conditions transparentes pour assurer un rendement pérenne.
Ce type d’investissement est conçu pour être conservé sur le long terme. Maintenir son bien en LMNP permet non seulement d’en accroître la valeur au fil du temps, mais aussi de générer des revenus réguliers, souvent plus avantageux qu’une stratégie visant une plus-value rapide à la revente.
Des avantages évidents
L’achat d’un bien immobilier meublé en résidence de services présente de nombreux atouts, qu’ils soient juridiques, fiscaux ou liés à la gestion. Ces avantages s’articulent autour de deux objectifs principaux : la rentabilité et la sérénité.
1. Un investissement rentable et sécurisé
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre une solution accessible et performante pour les particuliers souhaitant :
Générer des revenus complémentaires : grâce à l’amortissement du bien, ces revenus peuvent être largement exonérés d’impôts sur une longue période.
Augmenter leurs revenus à la retraite : un bien en LMNP constitue une source pérenne de revenus supplémentaires.
Accessible à tous, le LMNP ne nécessite pas de budgets exorbitants : les prix débutent autour de 50 000 € pour un studio, avec un rendement locatif net d’impôts avoisinant les 5 % par an.
En investissant dans une résidence de services, le montant de l’investissement correspond au prix hors taxes (HT) de l’acquisition, et la TVA est récupérable. Ainsi, même en cas d'évolution des taux de TVA, votre investissement reste protégé.
De plus, la sécurité financière est renforcée par la garantie du remboursement du crédit en cas de décès ou d’invalidité, protégeant vos proches qui pourront bénéficier des revenus non imposables générés par le bien.
2. Une tranquillité d’esprit optimale
L’acquisition d’un bien en résidence de services permet de déléguer intégralement sa gestion à un exploitant professionnel, appelé « preneur de bail », offrant ainsi plusieurs avantages pratiques et juridiques :
Gestion déléguée : l’exploitant s’occupe de tout (recherche de locataires, états des lieux, gestion des dégradations), assurant le bon fonctionnement de la résidence sans intervention de votre part.
Loyers garantis : qu’il soit occupé ou non, votre logement génère des revenus réguliers grâce à un bail commercial, qui oblige l’exploitant à un résultat financier prédéfini, avec des loyers indexés.
Protection contractuelle : toutes les conditions sont définies pour une période donnée, minimisant les risques locatifs.
Facilité de revente : le futur acquéreur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux et comptables, notamment l’amortissement du bien, rendant la revente particulièrement attractive.
En conclusion, investir dans une résidence de services sous statut LMNP est une solution clé pour combiner rentabilité, sécurité et sérénité, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Les conditions à respecter pour investir en LMNP
Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et construire un patrimoine immobilier dans ce cadre avantageux, plusieurs critères doivent être remplis.
1. Acquisition d’un bien immobilier meublé
L’achat d’un bien immobilier meublé est une condition indispensable. Les logements situés dans des résidences de services sont particulièrement adaptés, car ils sont généralement vendus entièrement équipés, conformément aux exigences de la loi ALUR. Cela garantit que le bien respecte les critères légaux de location meublée, qui exigent un équipement complet (lit, table, chaises, rangements, appareils électroménagers, etc.) bien au-delà des simples meubles de base.
2. Récupération de la TVA
Pour récupérer la TVA (20 %) sur votre investissement, il est nécessaire :
D’investir dans une résidence neuve.
Ou d’acquérir un bien auprès d’un investisseur qui revend un logement déjà soumis à un contrat en cours.
Dans ce dernier cas, il est essentiel de vérifier la durée restante du contrat avec l’exploitant de la résidence. Si celle-ci est proche de l’expiration, cela pourrait nécessiter une renégociation pour son renouvellement, avec des implications potentielles sur les conditions locatives. Il est donc crucial de préserver les avantages initiaux liés au contrat.
3. Respect des plafonds pour conserver le statut LMNP
Le statut LMNP est soumis à deux seuils financiers, dont le respect est impératif pour maintenir ce régime :
Les revenus annuels générés par l’activité de location meublée doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 €.
Ou représenter moins de 50 % des revenus fiscaux du foyer.
Si l’un de ces plafonds est dépassé, vous basculerez automatiquement sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
4. Passage au statut LMP en cas de dépassement des seuils
Le passage au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) modifie les règles de gestion, rapprochant votre activité de celle d’une entreprise. Bien que ce statut offre des avantages fiscaux supplémentaires (comme la possibilité de déduire les déficits sur le revenu global), il implique également des obligations administratives accrues, telles que l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et des déclarations fiscales plus complexes.
Comment choisir le type de LMNP adapté à vos objectifs ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une flexibilité qui permet de louer un bien déjà possédé ou d'investir dans un logement spécifiquement conçu pour ce type d'activité. Le choix du type de LMNP dépendra de vos priorités en termes de gestion, de rendement et de tranquillité.
1. Location d’un bien existant
Il est possible de transformer un bien immobilier déjà possédé en logement meublé sous le statut LMNP. Dans ce cas, il est nécessaire :
D’équiper le logement conformément aux critères de la location meublée (meubles, électroménager, équipement de base).
De gérer directement la recherche de locataires, les états des lieux, et les éventuelles dégradations.
Bien que cette option soit économique, elle peut être plus chronophage, notamment en termes de gestion locative.
2. Investissement dans une résidence gérée par un exploitant
Pour bénéficier d’une gestion clé en main et maximiser les avantages du LMNP, investir dans une résidence de services gérée par un exploitant est une solution idéale. Ces résidences offrent des logements meublés accompagnés de services adaptés à une clientèle spécifique.
Voici les principaux types de résidences disponibles :
Résidences pour seniors et EHPAD
Caractéristiques : Ces résidences incluent des soins médicaux, des espaces de restauration collective, des lieux de loisirs et d’interaction sociale.
Public cible : Personnes âgées nécessitant un accompagnement quotidien ou médical.
Avantages : Rendement stable grâce à une forte demande et à des contrats généralement sécurisés sur le long terme.
Point de vigilance : Vérifiez la réputation de l’exploitant pour assurer une gestion de qualité.
Résidences d’affaires
Caractéristiques : Conçues pour accueillir des travailleurs en déplacement ou en mission longue, elles offrent des équipements professionnels (Wi-Fi, salles de réunion, vidéoprojecteurs).
Public cible : Professionnels en déplacement ou en formation.
Avantages : Revenus réguliers grâce à des séjours souvent prolongés.
Point de vigilance: Une localisation stratégique proche de centres d'affaires ou de hubs économiques est essentielle.
Résidences étudiantes
Caractéristiques : Logements indépendants équipés d’une kitchenette, avec des espaces communs restreints pour garantir la tranquillité des résidents.
Public cible : Étudiants en quête de logements proches des universités et écoles.
Avantages : Demande stable chaque année, particulièrement dans les grandes villes universitaires.
Point de vigilance : Assurez-vous que la résidence est située dans une zone avec une forte population étudiante.
Résidences saisonnières
Caractéristiques : Situées dans des zones touristiques, elles offrent des logements adaptés pour des séjours courts, avec parfois des espaces communs (restaurant, piscine).
Public cible : Vacanciers et touristes.
Avantages : Potentiel de revenus élevés pendant la haute saison.
Point de vigilance : Les rendements peuvent varier selon la saisonnalité.
3. Taille des logements
Les studios, T1, et T2 sont les formats les plus prisés, car :
Ils sont moins coûteux à l'achat.
Ils offrent une flexibilité accrue pour les séjours de courte durée.
Ils répondent mieux à la demande des résidences étudiantes, d’affaires, ou saisonnières.
La fiscalité du régime LMNP
Les revenus générés par l'activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sont soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options fiscales sont disponibles pour déclarer ces revenus, chacune offrant des avantages spécifiques selon votre situation :
1. Le régime micro-BIC
Ce régime est applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 €.
Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées, simplifiant ainsi le calcul de l’imposition.
Aucun justificatif de dépenses n'est nécessaire, mais les charges réellement engagées ne peuvent pas être déduites.
2. Le régime réel
Obligatoire si les revenus dépassent 70 000 € par an, il peut également être choisi volontairement pour optimiser la fiscalité.
Permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, taxe foncière, etc.) ainsi que les amortissements du bien et du mobilier.
Exception : L’amortissement n’est pas applicable si l’investissement a été réalisé sous le dispositif Censi-Bouvard.
Autres aspects fiscaux à prendre en compte
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, vous serez redevable de l'IFI.
Imposition des plus-values immobilières
En cas de cession du bien, la plus-value est soumise au régime des plus-values privées.
Ce régime prévoit un abattement progressif en fonction de la durée de détention, avec une exonération totale au bout de 30 ans.
Déficit fiscal
Les déficits générés par l'activité LMNP ne sont déductibles que des revenus BIC non professionnels.
Ils peuvent être reportés sur les revenus de même nature pendant une période maximale de 10 ans.
Est-il possible d’habiter dans son bien LMNP ?
L’acquisition d’un bien sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est avant tout une stratégie d’investissement locatif.
Occupation du bien
En vertu du bail commercial signé avec une société de gestion, le propriétaire n’a pas la possibilité d’occuper son bien à l’année. Ce contrat confère à la société de gestion la responsabilité de louer le bien, d’assurer sa gestion et de verser des loyers réguliers au propriétaire.
Si le propriétaire souhaite résilier le bail à l’issue de la période contractuelle (généralement entre 9 et 11 ans), il pourra alors sortir du système de gestion locative. Toutefois, cela implique :
Remboursement de la TVA initialement récupérée, de manière proportionnelle au temps restant (9/20ème pour un bien détenu 9 ans sur les 20 ans requis).
Frais d’éviction versés à la société de gestion pour compenser la perte de revenus engendrée.
Types d’investissement LMNP
Biens LMNP neufs
Offrent des avantages fiscaux (récupération de TVA) et des contrats sur mesure avec des baux commerciaux détaillant les conditions de gestion et de rentabilité.
Nécessitent une attention particulière aux termes du bail et au choix de la société de gestion.
Biens LMNP en revente
L’avantage principal est que le bail commercial s’applique au bien, peu importe le changement de propriétaire.
L’investisseur peut décider de vendre le bien avec ou sans bail commercial, selon ses objectifs.
Avantages de la gestion locative LMNP
Occupation temporaire possible : Certains contrats permettent au propriétaire d’utiliser son bien pour des périodes spécifiques. Cependant, ces semaines d’occupation réduisent proportionnellement les loyers perçus.
Alternative en cas d’occupation impraticable : Si le bien est déjà occupé, le propriétaire peut bénéficier d’une solution d’hébergement équivalente dans un autre logement de la résidence ou du réseau.
Fiscalité attractive
Le LMNP offre une fiscalité favorable :
Les revenus locatifs sont soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) permettant des déductions importantes :
Charges d’entretien, intérêts d’emprunt, amortissement du bien.
En cas de déficit, celui-ci peut être reporté pour réduire l’imposition sur d’autres revenus BIC.
Absence d’imposition foncière : Les revenus locatifs ne sont pas catégorisés comme revenus fonciers.
Déduction des amortissements : Le LMNP permet de réduire la base imposable des revenus locatifs, souvent jusqu’à exonérer ces revenus d’impôt.
Conclusion
Le statut LMNP est une solution idéale pour les investisseurs recherchant un investissement locatif rentable et fiscalement avantageux. Bien qu’il ne permette pas une occupation à plein temps, il offre une souplesse dans l’utilisation du bien (occupation temporaire ou revente) tout en garantissant des revenus stables grâce à la gestion professionnelle. Ce dispositif est une alternative intéressante pour diversifier son patrimoine tout en répondant à une forte demande de logements meublés dans des résidences de services.
