La déclaration du LMNP au réel

Théophile de Profitys
14 mai
5 min de lecture

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Vous êtes loueur meublé non professionnel (LMNP) et vous avez opté pour le régime réel simplifié ? La déclaration de vos revenus locatifs ne se fait pas sur une simple case, mais demande une procédure plus technique qu’il ne faut surtout pas négliger.

Pour déclarer vos revenus correctement, vous devez d’abord disposer d’un numéro de SIRET, puis remplir une liasse fiscale complète (formulaires 2031 + 2033 ou 2035 selon les cas), à transmettre via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Une fois cette première étape validée, vous devrez ensuite reporter votre résultat net (bénéfice ou déficit) sur le formulaire 2042 C PRO, dans la section dédiée aux locations meublées. Cette déclaration de revenus permet à l’administration fiscale de l’intégrer à votre revenu global, avec le régime fiscal adéquat.

💡 Le régime réel simplifié vous permet de déduire vos charges réelles et vos amortissements, ce qui peut considérablement diminuer, voire annuler votre imposition.

Quelles sont les étapes de déclaration LMNP ?

La déclaration LMNP au régime réel suit un processus bien précis. Pour éviter les erreurs et respecter les obligations fiscales, voici les étapes à suivre chaque année :

1. S'inscrire au service des impôts des entreprises : si ce n’est pas encore fait, vous devez obtenir un numéro SIRET en vous enregistrant en tant que loueur en meublé non professionnel.

2. Remplir la liasse fiscale : vous devez produire le formulaire 2031, accompagné des annexes comptables (2033-A à 2033-E en général). Cette déclaration fiscale permet de déterminer votre résultat (bénéfice ou déficit).

3. Envoyer la liasse en télédéclaration : la télédéclaration est obligatoire et se fait via votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Il est indispensable de respecter les délais (en général en mai chaque année).

4. Reporter le résultat sur le formulaire 2042 C PRO : enfin, le montant déclaré est à indiquer dans votre déclaration de revenus personnelle.

📌 Ces étapes peuvent paraître complexes au premier abord, mais elles sont essentielles pour bénéficier de tous les avantages fiscaux offerts par le régime réel LMNP.

Quel est le régime fiscal LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déclarer ses revenus locatifs sous deux régimes fiscaux distincts : le régime micro BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC est le plus simple : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, sans possibilité de déduire vos charges réelles. Il convient principalement aux propriétaires ayant peu de frais ou détenant un bien générant moins de 77 700 € de revenus locatifs par an.

Le régime réel, lui, vous permet de déclarer votre bénéfice réel en déduisant vos charges, vos frais, et surtout d’amortir le bien immobilier et le mobilier. Ce régime est particulièrement avantageux pour réduire — voire neutraliser — votre impôt sur le revenu.

📌 Le choix du régime fiscal LMNP a donc un impact direct sur votre fiscalité. Si vous souhaitez optimiser vos revenus locatifs, le régime réel est souvent le plus pertinent, notamment dans les premières années d’investissement.

Quelles charges peuvent être déduites en LMNP ?

L’un des grands avantages du régime réel en LMNP est la possibilité de déduire les charges réellement engagées pour l’exploitation du bien. Ces charges réelles viennent en déduction de vos loyers perçus, réduisant ainsi le bénéfice imposable.

Voici les principales dépenses déductibles :

✅ Les intérêts d'emprunt liés au crédit immobilier
✅ Les frais de gestion, de comptabilité ou de syndic
✅ Les charges de copropriété non récupérables
✅ Les assurances (PNO, loyers impayés, etc.)
✅ Les travaux d’entretien, de réparation (non d’agrandissement)
✅ Les taxes foncières

En plus de cela, le régime réel LMNP permet d’appliquer un amortissement sur :

Le bien immobilier (hors valeur du terrain)
Le mobilier et les équipements
Les frais de notaire et d’agence

💡 Ces amortissements ne sont pas considérés comme des charges au sens strict, mais ont le même effet : réduire votre base imposable, souvent jusqu’à zéro.

Quelle est la date limite de déclaration LMNP ?

Comme pour toute déclaration fiscale, le statut LMNP impose de respecter un calendrier précis. Si vous êtes au régime réel, votre déclaration annuelle doit être déposée avant une date bien définie.

📅 Pour l’année 2024, la date limite est fixée au 18 mai 2025, en cas de télédéclaration de la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes). Cette échéance concerne tous les loueurs meublés ayant opté pour le régime réel, qu’ils soient LMNP ou LMP.

Attention : cette déclaration doit obligatoirement être faite via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Sans cette formalité, vous ne pourrez pas reporter le résultat sur votre déclaration personnelle, et vous risquez des pénalités.

💡 Petit rappel : la déclaration LMNP au réel est distincte de la déclaration d’impôt sur le revenu classique — elle doit être faite en amont, avant de compléter votre 2042 C PRO.

Pourquoi choisir le régime réel LMNP (et comment remplir le formulaire 2031) ?

Le régime réel est souvent la meilleure option pour un loueur meublé non professionnel souhaitant optimiser sa fiscalité. Contrairement au micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel permet de la déduction des charges, ainsi que les amortissements du bien et du mobilier.

📌 Résultat ? Un bénéfice imposable souvent très faible, voire nul, ce qui réduit fortement — ou supprime — l’impôt sur le revenu sur les loyers perçus. C’est un avantage fiscal majeur, en particulier les premières années où les charges et les amortissements sont élevés.

Mais pour en bénéficier, il faut remplir le formulaire 2031, aussi appelé déclaration de résultat. Ce document fait partie de la liasse fiscale à transmettre chaque année à l’administration, via l’espace professionnel.

La déclaration 2031 comprend :

Vos recettes locatives brutes
Vos charges déductibles
Vos amortissements (non reportés sur la déclaration 2042 C PRO)
Le calcul du résultat fiscal

🛠️ Pour bien remplir le formulaire, suivez les instructions formulaire 2031 ligne par ligne, ou faites-vous accompagner : les erreurs peuvent impacter votre imposition ou générer un redressement.

Conclusion : sécurisez votre déclaration LMNP et optimisez votre fiscalité

L’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut être une source de revenus locatifs très rentable, à condition de bien comprendre les démarches et de déclarer correctement chaque année vos résultats.

Entre la déduction des charges, les amortissements, la bonne utilisation du formulaire 2031 et le respect du seuil de chiffre d’affaires, il est facile de faire une erreur… qui peut coûter cher. Selon votre situation (logement classé, meublé de tourisme, location longue durée ou résidence principale), les règles changent. Et pourtant, beaucoup d’investisseurs oublient qu’opter pour le régime réel, c’est aussi réaliser une vraie économie fiscale.

✅ Chez Profitys, on vous aide à :

Remplir votre déclaration LMNP au réel de A à Z
Optimiser votre fiscalité en fonction de votre statut et du type de logement loué
Éviter les erreurs sur les formulaires CERFA, les amortissements ou la TVA
Bénéficier d’un accompagnement humain et clair à 75€/mois, dont 50 % remboursés en crédit d’impôt