Fiscalité des revenus fonciers : réel vs micro

Quel régime choisir pour mes revenus fonciers ?

Vous percevez des revenus fonciers grâce à un investissement locatif ? Félicitations, vous faites partie des Français qui se construisent un patrimoine tangible. Mais attention : percevoir des loyers, c'est aussi déclarer ces revenus et… payer des impôts dessus. Et c'est là que tout se joue.

Car avant même de remplir votre déclaration de revenus, vous devez faire un choix stratégique : micro foncier ou réel ? Ce régime fiscal n'est pas qu'une case administrative à cocher. C'est une décision qui peut vous faire économiser plusieurs centaines, voire milliers d'euros par an. Ou au contraire vous faire payer trop d'impôts si vous vous trompez.

Alors, comment choisir le régime réel ou rester au micro-foncier ? Tout dépend de votre situation : montant de vos loyers, niveau de charges, type de bien, travaux en cours… Bref, il n'y a pas de réponse universelle. Il y a votre réponse.

Le régime micro-foncier s'applique par défaut si vos revenus locatifs bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Il est simple : vous déclarez vos loyers, l'administration vous accorde automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, et vous êtes imposé sur les 70 % restants. Pas de justificatifs à fournir, pas de calculs complexes. C'est le régime de la simplicité.

Le régime réel, lui, s'applique au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option si vous êtes en dessous de ce seuil. Ici, vous devez déclarer vos loyers et déduire toutes vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurances, frais de gestion… C'est plus lourd administrativement, mais potentiellement beaucoup plus avantageux fiscalement.

Alors, optez pour le régime qui correspond à votre profil. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel est souvent gagnant. Si elles sont faibles (bien payé cash, peu de travaux, pas de crédit), le micro peut suffire. Mais attention : une fois au réel, vous y restez au minimum 3 ans. C'est un engagement.

Et si vous hésitez encore, sachez qu'un simulateur ou un conseiller en gestion de patrimoine (comme chez Profitys 😉) peut vous aider à trancher. Parce qu'entre théorie fiscale et réalité de terrain, il y a parfois un fossé. Et que mal choisir son régime fiscal, c'est perdre de l'argent bêtement.

Différence entre micro et réel ?

La différence entre régime micro et régime réel ne se résume pas à une question de seuil de revenus. C'est avant tout une philosophie fiscale opposée : simplicité contre optimisation, forfait contre réalité.

Commençons par le régime micro-foncier. Vous déclarez le montant brut de vos loyers annuels (hors charges locatives récupérables). L'administration applique automatiquement un abattement de 30 % pour "couvrir" vos charges. Vous êtes ensuite imposé sur les 70 % restants, qui constituent votre revenu foncier imposable. C'est tout. Pas de justificatifs, pas de calculs, pas de tracas. La fiscalité est simple, presque indolore administrativement.

Exemple concret :Vous percevez 12 000 € de loyers annuels.  

• Abattement forfaitaire : 12 000 × 30 % = 3 600 €  

• Revenu imposable : 12 000 - 3 600 = 8 400 €  

• Vous payez l'impôt sur 8 400 €, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %).

C'est rapide, efficace… mais souvent sous-optimal.

Pourquoi ? Parce que vos charges réelles dépassent probablement ces 30 %. Si vous avez un crédit immobilier, des travaux d'entretien, une taxe foncière élevée, des frais de gestion locative… vous payez plus d'impôts que nécessaire. Et c'est là qu'intervient le régime réel.

Au régime réel, vous déclarez aussi le montant brut de vos loyers, mais vous pouvez déduire toutes vos charges déductibles réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, travaux de réparation, honoraires de gestion, charges de copropriété non récupérables… Bref, tout ce qui pèse réellement sur votre rentabilité. Le revenu foncier imposable devient alors : loyers bruts - charges réelles.

Reprenons l'exemple :12 000 € de loyers, mais avec :  

• 2 500 € d'intérêts d'emprunt  

• 1 200 € de taxe foncière  

• 800 € d'assurances et frais de gestion  

• 1 500 € de travaux d'entretien

  Total des charges : 6 000 €

Au régime réel : 12 000 - 6 000 = 6 000 € imposables (contre 8 400 € au micro).Gain fiscal brut : 2 400 € de base imposable en moins, soit environ 960 € d'économie d'impôt (selon TMI à 30 % + prélèvements sociaux).

Vous voyez la différence ? Le régime réel permet une déduction des charges qui colle à la réalité économique de votre investissement. Le micro, lui, est un pari : soit vos charges sont inférieures à 30 % et vous gagnez au change, soit elles sont supérieures et vous perdez de l'argent.

Et ce n'est pas qu'une question de montant. C'est aussi une question de logique d'imposition. Le micro-foncier est fait pour les petits propriétaires avec peu de charges. Le réel est taillé pour ceux qui investissent sérieusement, à crédit, avec une gestion active de leur patrimoine.

Alors oui, le réel demande plus de rigueur : tenir une comptabilité, conserver tous les justificatifs, remplir une déclaration annexe (formulaire 2044)… Mais cette complexité est largement compensée par l'optimisation fiscale qu'elle permet. Surtout si vous avez plusieurs biens, des travaux réguliers ou un gros emprunt.

En résumé :  

• Régime micro = simplicité, mais taxation sur 70 % des loyers, peu importe vos charges réelles.  

• Régime réel = lourdeur administrative, mais taxation sur le revenu net réel, après déduction de toutes vos charges.
  

La vraie question n'est donc pas "quel régime choisir ?", mais "quel régime me coûte le moins cher ?". Et la réponse dépend de vos charges. Point.

Quels sont les avantages du régime réel ?

Parlons cash : pourquoi se compliquer la vie avec le régime réel alors que le micro-foncier est tellement plus simple ? Parce que les avantages du réel ne sont pas cosmétiques. Ils sont stratégiques, puissants, et peuvent transformer un investissement immobilier moyennement rentable en machine à optimiser votre fiscalité.

1. Déduire vos charges réelles, pas un forfait arbitraire

C'est l'avantage numéro un, celui qui justifie à lui seul de passer au régime réel : vous pouvez déduire l'intégralité de vos charges réelles, sans plafond. Contrairement à l'abattement de 30 % du micro-foncier, ici, c'est la réalité économique qui compte.

Vous avez un gros crédit immobilier ? Les intérêts d'emprunt sont déductibles.Vous payez une taxe foncière élevée ? Elle est déductible.Vous avez fait des travaux de réparation ou d'entretien ? Déductibles aussi.Assurances, frais de gestion locative, charges de copropriété non récupérables, honoraires d'agence… tout passe.

Résultat : votre revenu net imposable reflète la véritable rentabilité de votre bien. Pas un calcul théorique à 30 % qui ne correspond à rien.

2. Créer un déficit foncier (et réduire votre impôt global)

C'est l'arme secrète du régime réel, et probablement son atout le plus puissant : le déficit foncier.

Si vos charges dépassent vos loyers, vous êtes en déficit. Et ce déficit ne se perd pas dans la nature : il vient réduire votre revenu global imposable (salaires, revenus de gérant, BIC, BNC…) dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà, le surplus est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple concret :Vous percevez 15 000 € de loyers.Vous avez 20 000 € de charges (dont 12 000 € de travaux).Déficit foncier : 15 000 - 20 000 = - 5 000 €.

Ce déficit de 5 000 € vient directement réduire votre revenu imposable global. Si vous êtes à la TMI de 30 %, vous économisez 1 500 € d'impôt sur le revenu + environ 860 € de prélèvements sociaux = 2 360 € d'économie fiscale.

Vous voyez l'intérêt ? Le déficit foncier transforme vos travaux en levier d'optimisation fiscale. C'est pour ça que beaucoup d'investisseurs immobiliers achètent des biens à rénover : non seulement ils valorisent le bien, mais en plus ils réduisent leur impôt pendant les années de travaux.

3. Optimiser sur la durée (pas juste une année)

Le régime réel n'est pas une tactique court-terme. C'est une stratégie d'optimisation fiscale sur plusieurs années. Parce qu'une fois que vous avez opté pour le réel, vous y restez 3 ans minimum. Et c'est justement cet horizon qui permet de lisser vos charges, d'anticiper vos travaux, de planifier vos rénovations pour maximiser votre déficit.

Vous avez un gros chantier prévu ? Concentrez-le sur une année pour créer un déficit massif.Vous avez plusieurs biens ? Coordonnez les travaux pour optimiser chaque déclaration.Vous êtes en phase de remboursement d'emprunt ? Les intérêts déductibles boostent votre rendement net.

Le réel, c'est de la gestion patrimoniale active. Pas de la déclaration passive.

4. Adapté aux profils d'investisseurs sérieux

Le régime réel n'est pas fait pour celui qui loue un studio sans crédit, sans travaux, sans charges. Il est taillé pour l'investisseur qui :

• Finance à crédit (intérêts déductibles)

• Rénove ou entretient régulièrement ses biens (travaux déductibles)

• Possède plusieurs biens (mutualisation des charges)

• Vise une rentabilité nette optimisée, pas juste des loyers bruts

Bref, le régime fiscal des investisseurs qui voient l'immobilier comme un investissement immobilier à piloter, pas comme une rente passive.

5. Vous gardez la main sur votre fiscalité

Contrairement au micro-foncier où l'administration décide pour vous (abattement de 30 %, point), le régime réel vous donne le contrôle. Vous choisissez ce que vous déduisez, vous planifiez vos travaux, vous optimisez vos charges. C'est plus de travail, certes. Mais c'est aussi plus de pouvoir.

Et dans un monde où la fiscalité change tous les 3 ans, garder la main sur ses leviers d'optimisation, c'est précieux.

En clair : Le régime réel, c'est : ✅ La déduction de toutes vos charges réelles (pas un forfait) ✅ La possibilité de créer un déficit foncier pour réduire votre impôt global ✅ Une stratégie d'optimisation fiscale sur plusieurs années ✅ Un outil taillé pour les investisseurs actifs et à crédit ✅ Le contrôle total sur votre revenu net imposable

Oui, c'est plus lourd administrativement. Mais entre payer trop d'impôts par simplicité ou optimiser par rigueur, le choix est vite fait. Surtout quand on parle de milliers d'euros d'économie par an.

Comment calculer le revenu foncier imposable ?

Calculer votre revenu foncier imposable, ce n'est pas sorcier. Mais selon que vous êtes au régime micro ou au régime réel, la méthode change du tout au tout. Et comprendre cette différence, c'est comprendre où part votre argent… et surtout, comment en garder plus.

1. Au régime micro-foncier : la simplicité brutale

Au régime micro, le calcul tient en une ligne :

Revenu foncier imposable = Loyers bruts × 70 %

Vous prenez le montant total de vos loyers annuels (hors charges récupérables auprès du locataire), vous appliquez un abattement automatique de 30 %, et vous obtenez votre base imposable.

Exemple concret :Vous percevez 12 000 € de loyers par an.  

• Abattement forfaitaire : 12 000 × 30 % = 3 600 €  

• Revenu foncier imposable : 12 000 - 3 600 = 8 400 €

C'est ce montant qui sera ajouté à vos autres revenus (salaires, pensions…) dans votre déclaration de revenus pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Vous payez ensuite l'impôt selon votre tranche marginale d'imposition (TMI), plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si vous êtes à la TMI de 30 % :  

• Impôt sur le revenu : 8 400 × 30 % = 2 520 €  

• Prélèvements sociaux : 8 400 × 17,2 % = 1 445 €  

• Total : 3 965 € de fiscalité

Simple, rapide, mais souvent… trop cher. Parce que vos charges réelles dépassent probablement ces 30 % forfaitaires. Et c'est là qu'intervient le régime réel.

2. Au régime réel : la réalité économique

Au régime réel, le calcul devient :

Revenu foncier imposable = Loyers bruts - Charges déductibles réelles

Vous déclarez le montant total de vos loyers, puis vous déduisez toutes vos charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt

• Taxe foncière

• Assurances (PNO, loyers impayés…)

• Charges de copropriété non récupérables

• Travaux de réparation et d'entretien

• Frais de gestion locative

• Provisions pour charges de copropriété

• Honoraires d'agence (gestion, relocation…)
  

Le résultat, c'est votre revenu foncier net réel. Et c'est ce montant qui constitue votre base imposable.

Exemple concret :Vous percevez 12 000 € de loyers par an.Vos charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt : 3 000 €

• Taxe foncière : 1 200 €

• Assurances : 400 €

• Travaux d'entretien : 1 500 €

• Frais de gestion : 600 €

• Total charges : 6 700 €

Revenu foncier imposable : 12 000 - 6 700 = 5 300 €

Si vous êtes à la TMI de 30 % :  

• Impôt sur le revenu : 5 300 × 30 % = 1 590 €  

• Prélèvements sociaux : 5 300 × 17,2 % = 912 €  

• Total : 2 502 € de fiscalité

Économie vs micro-foncier : 3 965 - 2 502 = 1 463 € par an

Sur 10 ans, ça fait 14 630 € économisés. Juste en déclarant vos charges réelles.

3. L'amortissement comptable : le levier qu'on ne peut PAS utiliser en régime réel foncier

Et là, on touche à un point crucial que beaucoup d'investisseurs confondent : en régime réel foncier classique (location nue), vous ne pouvez PAS déduire d'amortissement comptable.

L'amortissement comptable, c'est la possibilité de déduire chaque année une quote-part de la valeur de votre bien et de vos travaux, sans sortie d'argent réelle. Par exemple : un bien acheté 200 000 € amorti sur 25 ans = 8 000 € de charge déductible par an, purement comptable.

Mais ce mécanisme ne s'applique QUE dans deux cas très spécifiques :

a) Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel BICEn LMNP, vous passez en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas en foncier. Et là, vous pouvez amortir :

• Le bien immobilier

• Les meubles et équipements

• Les travaux d'amélioration

C'est un levier fiscal surpuissant qui permet souvent d'annuler totalement l'imposition pendant 10-15 ans.

b) La SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)Si vous détenez vos biens via une SCI soumise à l'IS (et non à l'IR), vous pouvez également pratiquer l'amortissement comptable. Mais attention : vous sortez du régime des revenus fonciers pour entrer dans celui de l'impôt sur les sociétés, avec toutes les implications (fiscalité des dividendes, plus-values…).

En location nue classique (régime réel foncier) : PAS d'amortissement.Vous ne pouvez déduire que vos charges réelles : celles que vous payez effectivement. Pas de jeu comptable, pas de déduction théorique.

Comparaison concrète pour bien comprendre :

Cas 1 : Location nue au régime réel foncier  

• Loyers : 12 000 €

• Charges déductibles réelles : 6 700 €

• Revenu imposable : 5 300 €

• Fiscalité (TMI 30%) : 2 502 €

• Pas d'amortissement possible
  

Cas 2 : LMNP au régime réel BIC  

• Loyers : 12 000 €

• Charges déductibles réelles : 6 700 €

• Amortissement comptable (bien + travaux + meubles) : 8 000 €

• Revenu imposable : 12 000 - 6 700 - 8 000 = - 2 700 € (déficit)

• Résultat : 0 € d'impôt (le déficit est reportable sur les années suivantes)

Économie entre les deux : 2 502 € par an, soit 25 020 € sur 10 ans.

Vous voyez la différence ? L'amortissement comptable transforme un investissement fiscalisé en investissement défiscalisé. Mais il faut pour cela sortir du régime foncier classique.

Pourquoi ce point est crucial ?

Parce que beaucoup d'investisseurs pensent qu'en passant au régime réel, ils pourront "tout déduire", y compris l'amortissement. Faux. Le réel foncier permet de déduire vos charges réelles, mais pas de jouer sur l'amortissement.

Si vous voulez l'amortissement, il faut :

• Soit passer en LMNP (location meublée)

• Soit créer une SCI à l'IS
  

Les deux stratégies ont leurs avantages et inconvénients (fiscalité à la sortie, complexité de gestion, obligations comptables…). Mais elles ouvrent un levier d'optimisation que le régime réel foncier classique ne permet pas.

En résumé sur l'amortissement : ✅ LMNP au réel : amortissement possible = fiscalité quasi-nulle pendant des années ✅ SCI à l'IS : amortissement possible = optimisation fiscale mais fiscalité des plus-values ❌ Location nue au régime réel foncier : pas d'amortissement, uniquement charges réelles

C'est pour ça que chez Profitys, on accompagne nos clients sur le bon montage juridique et fiscal dès le départ. Parce qu'une erreur de structure, c'est des dizaines de milliers d'euros perdus sur 10-15 ans.

4. Le cas particulier du déficit foncier

Au régime réel, il y a un autre levier puissant : le déficit foncier.

Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit. Ce déficit vient réduire votre revenu global imposable (salaires, pensions…), dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur 10 ans.

Exemple concret :  

• Loyers : 12 000 €

• Charges (dont gros travaux) : 18 000 €

• Déficit foncier : 6 000 €

Ce déficit vient réduire votre revenu global. Si vous êtes à la TMI de 30 % :

• Économie d'impôt : 6 000 × 30 % = 1 800 €

• Économie de prélèvements sociaux : 6 000 × 17,2 % = 1 032 €

• Total économisé : 2 832 €
  

Vous avez dépensé 18 000 € en travaux, mais l'État vous en "rembourse" indirectement 2 832 € via la réduction d'impôt. C'est ça, l'optimisation fiscale intelligente.

Attention : Les intérêts d'emprunt ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Ils sont uniquement déductibles des revenus fonciers et reportables sur 10 ans s'ils créent un déficit.

5. Méthode pas à pas pour calculer votre revenu foncier imposable

Que vous soyez au régime micro ou au régime réel, voici la méthode :

A) Calculer le montant total de vos loyers annuelsAdditionnez tous les loyers perçus sur l'année (hors charges locatives récupérables comme l'eau, l'entretien des parties communes…). C'est votre montant brut.

B) Au micro : appliquer l'abattement de 30 %Multipliez par 0,70. Vous obtenez votre revenu foncier imposable.

C) Au réel : lister toutes vos charges déductiblesSortez toutes vos factures, relevés bancaires, attestations. Calculez le total de vos charges déductibles. Soustrayez ce total de vos loyers bruts.

D) Reporter le résultat dans votre déclaration de revenus  

• Au micro : case 4BE du formulaire 2042  

• Au réel : formulaire 2044 à joindre à votre 2042
  

E) L'administration calcule votre impôtVotre revenu foncier imposable est ajouté à vos autres revenus. L'impôt est calculé selon votre TMI, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %).

6. Les erreurs à éviter

Erreur n°1 : Oublier des charges déductibles au réel.Chaque charge oubliée, c'est de l'impôt payé en trop. Soyez exhaustif : intérêts, taxes, assurances, travaux, frais de gestion… tout compte.

Erreur n°2 : Confondre charges déductibles et charges récupérables.Les charges récupérables auprès du locataire (eau, entretien courant…) ne sont pas déductibles. Seules les charges que vous supportez réellement le sont.

Erreur n°3 : Ne pas conserver les justificatifs.Au régime réel, tout doit être justifié. Pas de facture = pas de déduction. Gardez tout pendant 3 ans minimum.

Erreur n°4 : Mal déclarer son déficit foncier.Le déficit foncier a des règles spécifiques (limite de 10 700 €, report sur 10 ans…). Mal le déclarer, c'est perdre l'optimisation ou s'exposer à un redressement.

Erreur n°5 : Croire qu'on peut amortir en régime réel foncier.Non. L'amortissement n'existe qu'en LMNP ou SCI à l'IS. En location nue, vous déduisez vos charges réelles, point.

En résumé :  

• Micro : Revenu imposable = Loyers × 70 %  

• Réel : Revenu imposable = Loyers - Charges réelles  

• Pas d'amortissement en régime réel foncier (seulement en LMNP/SCI IS)  

• Déficit foncier : Charges > Loyers = réduction du revenu global (max 10 700 €/an)  

• Le choix du régime peut vous faire économiser des milliers d'euros par an
  

Calculer correctement votre revenu foncier imposable, ce n'est pas qu'une question de conformité fiscale. C'est une question de rentabilité. Et entre payer trop ou payer juste, le choix est vite fait.

Micro-foncier ou réel, un choix qui engage votre patrimoine

Vous l'aurez compris : opter pour le micro-foncier ou le régime réel, ce n'est pas qu'une question administrative. C'est un choix patrimonial qui engage votre trésorerie, votre fiscalité, et la rentabilité de votre immobilier locatif sur plusieurs années.

Le régime micro-foncier, simple et automatique, convient aux propriétaires dont les dépenses restent sous la barre des 30 % du revenu brut. Mais dès que vous financez votre logement à crédit, que vous réalisez des travaux de rénovation (surtout énergétiques), ou que vous gérez un immeuble avec des charges importantes, vous perdez de l'argent. Chaque année, sans le savoir, parce que vous ne déduisez pas vos charges réelles.

Le régime réel, lui, demande plus de rigueur. Il faut remplir le formulaire 2044, conserver ses factures, respecter les conditions de l'administration fiscale. Mais en contrepartie, vous déduisez tout : intérêts d'emprunteur, assurance emprunteur (ou assurance de prêt immobilier), taxe foncière, frais de gestion, travaux de rénovation énergétique… Vous pouvez même générer un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et reportable sur 10 ans. Un dispositif puissant, prévu par le Code général des impôts, qui permet d'effacer une partie de votre impôt sur le revenu.

En revanche, si vos revenus fonciers n'excèdent pas le seuil de 15 000 € annuels et que vos charges sont faibles, le micro-foncier reste avantageux. Vous êtes soumis au régime de plein droit, sans formalités. C'est utile pour les petits foyers fiscaux, les résidences principales mises en location vide occasionnelle, ou les contribuables qui ne veulent pas se concentrer sur la gestion administrative.

Mais attention : une fois que vous avez opté pour le régime réel, vous y êtes bloqué pendant 3 ans. C'est une décision qui se prend en connaissance de cause, pas à la légère. Et c'est là que l'accompagnement devient essentiel.

À qui s'adresse le régime réel ?  

• Aux emprunteurs qui financent leur bien à crédit  

• Aux propriétaires qui réalisent des travaux de rénovation ou de construction  

• Aux investisseurs en location non meublée (ou en loueur en meublé via le LMNP)  

• À ceux dont les charges dépassent 30 % du revenu brut  

• Aux contribuables à taux marginal élevé, pour qui chaque euro déduit compte double
  

À qui s'adresse le micro-foncier ?  

• Aux propriétaires avec peu de charges (pas de crédit, peu de travaux)  

• Aux petitesmise en location sous le plafond des 15 000 €  

• À ceux qui veulent éviter la paperasse administrative
  

Le régime fiscal n'est pas figé. Il évolue avec votre situation : un premier bien sans crédit peut justifier le micro, mais dès le dernier achat financé à 100 %, le réel devient avantageux. Une rénovation énergétique de grande échelle peut transformer un micro rentable en perte fiscale évitable.

C'est pour ça qu'il ne faut pas opter à l'aveugle. Ni se laisser guider par le nom du régime ou les informations du service public trouvées sur gouv.fr. Il faut simuler, comparer, anticiper. Calculer l'effet réel sur votre impôt, votre trésorerie, votre rentabilité à propre échelle.

Profitys : votre partenaire pour optimiser votre fiscalité immobilière

Chez Profitys, nous accompagnons les investisseurs et propriétaires sur l'ensemble de leurs principaux sujets patrimoniaux : choix du régime fiscal, optimisation des dépenses déductibles, montage (SCI, LMNP…), stratégie de déficit foncier, rénovation énergétique… 

Nous nous concentrons sur une interaction humaine et personnalisée, à l'opposé des conseillers en série ou des simulateurs automatiques. Parce que votre situation est unique, et qu'elle mérite une analyse unique.

Que vous soyez soumis au micro-foncier ou que vous ayez déjà opté pour le régime réel, nous vous aidons à :

• ✅ Simuler l'impact fiscal de chaque régime  

• ✅ Identifier les charges déductibles que vous oubliez  

• ✅ Générer un déficit foncier pour réduire votre impôt global  

• ✅ Optimiser vos travaux de rénovation (énergétiques ou non)  

• ✅ Sécuriser votre déclaration foncière pour éviter les erreurs  

• ✅ Choisir le bon montage juridique (location nue, LMNP, SCI…)

En bref : nous transformons la complexité fiscale en avantage patrimonial concret.

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