Calcul et optimisation de la plus-value LMNP en 2025 : nouvelle fiscalité et abattements

Comment calculer et optimiser la plus-value en LMNP en 2025 ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste un levier puissant pour investir dans l’immobilier locatif, mais la fiscalité à la revente a évolué en février 2025.

Depuis cette réforme, les amortissements comptables déduits au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cette règle ne concerne que les LMNP ayant opté pour le régime réel.

Voici comment calculer votre plus-value LMNP avec cette nouvelle règle, quels sont les abattements possibles, et comment optimiser votre fiscalité.

1. Calcul de la plus-value brute en LMNP

La plus-value brute est calculée ainsi : Prix de vente – (Prix d’achat + frais d’acquisition + travaux)

Frais d’acquisition :

• Forfait de 7,5 % du prix d’achat

• Ou frais réels (notaire, agence…)

Travaux :

• Montant réel (avec factures d’entreprises)

• Ou forfait de 15 % du prix d’achat (si détention > 5 ans)

  
  

Exemple (avant prise en compte de l’amortissement)

• Achat : 300 000 €

• Frais d’acquisition (7,5 %) : 22 500 €

• Travaux forfaitaires (15 %) : 45 000 €

• Prix de vente : 450 000 €

Plus-value brute = 450 000 – (300 000 + 22 500 + 45 000) = 82 500 €

2. À savoir – Nouvelle règle 2025 : réintégration de l’amortissement

Uniquement pour le LMNP au régime réel. Si vous êtes au régime réel et que vous avez déduit des amortissements comptables de vos loyers, vous devez désormais réintégrer le montant total amorti dans la plus-value imposable lors de la revente.

Cela augmente la base imposable et donc l’impôt à payer.

Exemple avec amortissement (LMNP réel)

• Achat : 300 000 €

• Frais : 22 500 €

• Travaux : 45 000 €

• Prix de vente : 450 000 €

• Amortissements cumulés : 96 000 €

Plus-value brute ajustée = 450 000 – (300 000 + 22 500 + 45 000) + 96 000 Plus-value imposable = 178 500 € (au lieu de 82 500 € avant la réforme)

3. Imposition et abattements en LMNP

La plus-value imposable est soumise à :

• 19 % d’impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux

• Taxe supplémentaire (2 à 6 %) si la plus-value > 50 000 €
  

Abattements selon durée de détention :

Années de détention	Abattement IR	Abattement prélèvements sociaux
0 à 5 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans	6 % / an	1,65 % / an
22e année	4 %	1,60 %
23 à 30 ans	Exonéré	9 % / an
Après 30 ans	Exonéré	Exonéré

Cela signifie qu’au bout de 22 ans, vous êtes exonéré d’IR sur la plus-value, et au bout de 30 ans, totalement exonéré (IR + prélèvements sociaux).

4. Exemple de calcul avec abattements

Reprenons notre exemple avec un bien LMNP détenu 10 ans :

• Plus-value brute : 82 500 € sans amortissement.

• Abattement IR : 6 % par an entre la 6ᵉ et la 10ᵉ année → 5 × 6 % = 30 % → 24 750 €

• Plus-value imposable IR : 57 750 € → 19 % = 10 972,5 €

• Abattement prélèvements sociaux : 1,65 % par an sur la même période → 8,25 % → 6 806,25 €

• Base taxable prélèvements sociaux : 75 693,75 € → 17,2 % = 13 019,33 €
  

Total d’imposition : 23 991,83 €

5. Les exonérations possibles

Vous pouvez être totalement exonéré de plus-value dans les cas suivants :

• Vente de la résidence principale

• Bien détenu depuis plus de 30 ans

• Prix de vente ≤ 15 000 €

• Première vente d’un bien autre que la résidence principale si vous réinvestissez dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois

• Vente suite à expropriation, sinistre ou sous certaines conditions pour les retraités et invalides
  

6. Déclaration et rôle du notaire

Lors de la revente, le notaire :

• Calcule la plus-value

• La déclare via le formulaire n°2048-IMM-SD

• Procède au paiement pour votre compte
  

Il vous reste simplement à reporter le montant sur votre déclaration de revenus.

7. Comment optimiser sa revente LMNP ?

1. Planifier la sortie en tenant compte de la durée de détention et de l’amortissement déjà pratiqué.

2. Profiter des abattements en évitant une revente trop précoce.

3. Anticiper l’impact fiscal avec un simulateur intégrant la réforme 2025.

4. Réinvestir via une structure adaptée (holding, SCI IS…) pour différer l’imposition.

5. Se faire accompagner pour optimiser la fiscalité et sécuriser la transaction.
   

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