Acheter sa résidence principale ou investir dans le locatif
- Théophile de Profitys
- il y a 4 jours
- 6 min de lecture
Vous hésitez entre acheter votre résidence principale ou faire un investissement locatif ? Mauvaise nouvelle : vous posez mal la question.
Parce que dans la tête de 90 % des Français, acheter sa résidence principale, c'est "devenir propriétaire", "ne plus jeter d'argent par les fenêtres", "sécuriser son avenir". Le rêve, quoi. Sauf que si vous vivez à Paris, Lyon, Bordeaux ou toute autre grande ville où les prix du m² dépassent les 5 000 €, acheter votre résidence principale est peut-être la pire décision patrimoniale que vous puissiez prendre.
Pourquoi ? Parce qu'investir dans le locatif avant d'acheter où vous vivez, c'est :
✅ Vous constituer un patrimoine immobilier rentable qui génère des revenus complémentaires immédiats
✅ Bénéficier d'avantages fiscaux massifs (déficit foncier, amortissement en LMNP)
✅ Faire travailler le crédit immobilier pour VOUS, et non contre vous
✅ Garder votre flexibilité géographique et professionnelle
Dans cet article, on décortique les vrais coûts (frais de notaire, taxe foncière, charges, immobilisation du capital), les stratégies d'investissement selon votre situation, et pourquoi combiner achat résidence principale et locatif peut être une fausse bonne idée si vous débutez.
Méthode Profitys : data, logique, zéro bullshit. C'est parti. 🚀
1. Le mythe de la résidence principale : pourquoi c'est (souvent) un mauvais premier achat
"Acheter, c'est ne plus jeter d'argent par les fenêtres", vraiment ?
On vous l'a répété 1000 fois : payer un loyer, c'est enrichir votre proprio. Acheter, c'est "construire votre patrimoine". Faux. Ou en tout cas, incomplet.
Parce que quand vous achetez votre résidence principale dans une grande ville, vous ne "construisez" rien du tout pendant les 10 premières années. Vous remboursez :
Des intérêts bancaires (sur 20 ans à 4 %, vous payez quasiment le prix du bien en intérêts)
Des frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l'ancien)
La taxe foncière (qui augmente chaque année)
Les charges de copropriété (travaux, entretien, syndic)
L'assurance emprunteur (0,3 à 0,5 % du capital emprunté par an)
Exemple concret :
Vous achetez un 60 m² à Paris, 450 000 €, avec 50 000 € d'apport.
Budget d'acquisition réel :
Prix du bien : 450 000 €
Frais de notaire (7,5 %) : 33 750 €
Frais de dossier bancaire : 2 000 €
Total cash nécessaire : 85 750 €
Crédit immobilier :
Montant emprunté : 400 000 €
Taux : 4 % sur 20 ans
Mensualité : 2 424 €/mois
Coûts annuels récurrents :
Taxe foncière : 1 500 €/an
Charges de copropriété : 1 800 €/an
Assurance habitation : 300 €/an
Total : 3 600 €/an (300 €/mois)
Coût réel mensuel de votre résidence principale : 2 724 € (mensualité + charges mensualisées)
Pour un bien qui ne vous rapporte 0 €, qui vous immobilise géographiquement, et dont la plus-value potentielle est plafonnée par le marché local.
2. L'investissement locatif : faire travailler votre crédit (et les impôts) pour vous
Pourquoi investir dans le locatif AVANT d'acheter où vous vivez
Maintenant, imaginons que vous utilisez ces 85 750 € pour faire un investissement immobilier locatif. Pas à Paris (trop cher, rentabilité moindre), mais dans une ville moyenne avec un rendement locatif de 6 à 8 % brut.
Exemple : Investissement à Lille, quartier Vauban
Achat : T2 de 45 m² à 180 000 €
Apport : 20 000 € (frais de notaire inclus)
Crédit : 160 000 € sur 20 ans à 4 %
Mensualité crédit : 970 €/mois
Loyer HC : 850 €/mois
Charges non récupérables : 80 €/mois (taxe foncière, assurance PNO, gestion)
Bilan mensuel :
Loyer encaissé : 850 €
Mensualité crédit : 970 €
Charges : 80 €
Reste à charge : 200 €/mois
Mais attendez : les avantages fiscaux.
Si vous optez pour le régime réel en location nue, vous déduisez :
Les intérêts d'emprunt
Les charges (taxe foncière, assurance, gestion)
Les travaux éventuels
Résultat : économie fiscale de ~150 €/mois si vous êtes dans la tranche à 30 %.
Coût net réel : 50 €/mois pour vous constituer un patrimoine immobilier de 180 000 €, financé à 89 % par la banque et les locataires.
En parallèle, vous continuez de louer votre résidence principale (mettons 1 200 €/mois à Paris), et vous gardez :
✅ Votre flexibilité (mutation pro, changement de vie)
✅ Votre capacité d'épargne (pas de gros apport qui plombe votre trésorerie)
✅ Un revenu complémentaire dès l'année 1
3. Résidence principale en grande ville = immobilisation massive de capital
Le coût caché : l'opportunité manquée
Quand vous mettez 85 750 € dans votre résidence principale, vous bloquez ce capital pendant des années. Ce capital, vous auriez pu le faire fructifier à 7 % par an sur les marchés financiers (moyenne historique long terme), soit 6 000 €/an de gains potentiels.
Sur 20 ans, c'est 160 000 € de gains manqués (en capitalisant les intérêts).
Pire encore : si vous revendez votre résidence principale dans 10 ans avec une plus-value de 15 % (déjà optimiste dans un marché tendu), vous gagnez 67 500 €. Mais vous avez payé ~100 000 € d'intérêts bancaires sur la période.
Bilan : vous êtes perdant.
En revanche, avec un investissement locatif, vous :
Générez des loyers qui remboursent votre crédit
Constituez un patrimoine immobilier sans effort d'épargne
Bénéficiez d'avantages fiscaux qui réduisent votre impôt sur le revenu
Conservez la possibilité de revendre avec plus-value (défiscalisée sous conditions)
4. La stratégie Profitys : investir d'abord, acheter ensuite (si nécessaire)
Le parcours optimal pour les 25-40 ans en grande ville
Phase 1 (années 1-5) : Constitution du patrimoine locatif
Investissement locatif #1 : T2 dans une ville moyenne, rendement 6-8 %
Apport : 20 000 €
Reste à charge net : 50 €/mois
Patrimoine constitué : 180 000 €
2 ans plus tard : Investissement locatif #2 : Studio étudiant ou colocation
Apport : 15 000 € (capacité d'épargne retrouvée)
Reste à charge net : 100 €/mois
Patrimoine total : 330 000 €
Pendant ce temps, vous louez votre résidence principale (1 200 €/mois), vous êtes mobile, et vous construisez un portefeuille locatif qui génère du revenu complémentaire.
Phase 2 (années 5-10) : Arbitrage résidence principale
À ce stade, vous avez :
✅ Un patrimoine immobilier de 330 000 €
✅ Des loyers mensuels qui couvrent vos crédits
✅ Une capacité d'endettement restaurée
✅ Une vision claire de votre projet de vie (famille, stabilité géographique)
Là, et seulement là, vous pouvez envisager d'acheter votre résidence principale. Mais avec une différence majeure : vous le faites en position de force, avec un patrimoine déjà constitué.
Ou mieux encore : vous continuez de louer votre résidence principale, et vous réinvestissez dans un 3e bien locatif.
5. Les exceptions : quand acheter sa résidence principale fait sens
Cas n°1 : Vous vivez dans une ville à faible prix au m²
Si vous êtes à Limoges, Brest, ou Perpignan, où le m² tourne autour de 1 500-2 000 €, alors acheter votre résidence principale peut avoir du sens. Pourquoi ?
Mensualité crédit ≈ loyer équivalent
Charges maîtrisées
Stabilité familiale (enfants, scolarité)
Mais même dans ce cas, il peut être judicieux d'investir d'abord dans un bien locatif pour sécuriser votre stratégie patrimoniale.
Cas n°2: Vous êtes proche de la retraite
Si vous avez 55 ans et que vous comptez rester dans la même ville jusqu'à la retraite, acheter votre résidence principale peut sécuriser vos vieux jours (plus de loyer à payer à 70 ans).
Mais attention : même dans ce cas, vérifiez si un investissement locatif + location de votre résidence ne serait pas plus rentable.
6. La vraie question : quelle est votre stratégie patrimoniale ?
Arrêtez de penser "propriété", pensez "patrimoine"
Le problème, c'est que la plupart des gens confondent :
Être propriétaire (statut social, sécurité psychologique)
Construire un patrimoine (optimisation financière, génération de revenus)
Acheter sa résidence principale, c'est souvent du statut. C'est émotionnel. C'est "je ne veux plus payer de loyer", "je veux me sentir chez moi".
Investir dans le locatif, c'est du patrimoine. C'est rationnel. C'est "je veux que mon argent travaille pour moi", "je veux générer des revenus passifs".
Chez Profitys, on ne vous juge pas sur vos choix émotionnels. Mais on vous aide à prendre des décisions éclairées, avec les bons chiffres, la bonne fiscalité, et la bonne stratégie d'investissement.
Les bonnes questions à se poser :
Quelle est ma situation personnelle ? (âge, mobilité pro, situation familiale)
Quel est mon taux d'endettement actuel ?
Quel est mon objectif à 10 ans ? (revenus complémentaires, transmission, retraite)
Quelle est ma capacité d'épargne ? (apport disponible, effort mensuel acceptable)
Quelle est ma zone géographique ? (grande ville chère vs ville moyenne abordable)
Conclusion : Investir ou acheter ? Les deux, mais dans le bon ordre.
Acheter sa résidence principale ou faire un investissement locatif ? La vraie réponse, c'est : ça dépend de votre situation. Mais si vous vivez dans une grande ville, que vous êtes jeune (25-40 ans), et que vous voulez optimiser votre patrimoine, alors investir dans le locatif d'abord est probablement la meilleure stratégie.
Pourquoi ? Parce que :
✅ Vous générez des revenus complémentaires immédiats
✅ Vous bénéficiez d'avantages fiscaux massifs
✅ Vous gardez votre flexibilité
✅ Vous construisez un patrimoine immobilier sans effort d'épargne
Vous voulez un plan d'action personnalisé ?
👉 Prenez rendez-vous avec Théophile, fondateur de Profitys.
Parce que choisir entre résidence principale et locatif, ça ne se fait pas au doigt mouillé. Ça se structure. Ça se chiffre. Ça se pilote.
À vous de jouer. 🚀
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