Vos travaux,
votre économie d'impôt.
Le déficit foncier est le principal levier fiscal de l'immobilier ancien depuis la fin du Pinel. Profitys sélectionne le bien à rénover, structure le déficit foncier et pilote la déclaration, pour transformer vos travaux en réduction d'impôt sur votre revenu global, jusqu'à 21 400 € par an.
Le déficit foncier,
en bref.
Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu (travaux de rénovation, intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, assurance) dépassent les revenus fonciers qu'il génère. Ce déficit s'impute alors sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € en cas de rénovation énergétique), ce qui réduit directement votre impôt sur le revenu.
L'excédent n'est jamais perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Mécanisme de droit commun codifié à l'article 156 du CGI, le déficit foncier ne fait pas partie des niches fiscales plafonnées : il est donc cumulable avec vos autres dispositifs. Avec la fin du Pinel, il s'impose comme le levier fiscal de référence pour l'immobilier locatif ancien.
Vous voulez le calcul, les conditions et tous les détails du mécanisme ? Consultez notre guide complet sur le déficit foncier.
votre patrimoine, pas vos impôts.
Combien le déficit foncier
vous fait économiser ?
Faites glisser le montant de vos travaux déductibles, choisissez votre tranche marginale d'imposition, et le simulateur estime votre économie d'impôt.
Estimation indicative basée sur l'imputation sur le revenu global et le report sur 10 ans. Hors prélèvements sociaux. Votre situation réelle mérite un calcul précis.
Affiner mon calcul avec Profitys →Votre économie d'impôt selon votre tranche
Économie d'impôt sur le revenu pour une imputation de 10 700 € (plafond standard) ou 21 400 € (rénovation énergétique) sur votre revenu global.
| Tranche marginale (TMI) | Imputation 10 700 € | Imputation 21 400 € |
|---|---|---|
| 30 % | 3 210 € / an | 6 420 € / an |
| 41 % | 4 387 € / an | 8 774 € / an |
| 45 % | 4 815 € / an | 9 630 € / an |
Plus votre TMI est élevée, plus le déficit foncier est puissant. À ces montants s'ajoute l'effacement des prélèvements sociaux (17,2 %) sur vos revenus fonciers.
Le déficit foncier,
est-ce pour vous ?
Le déficit foncier n'est pas universel : puissant pour certains profils, inutile pour d'autres. Voici les quatre situations où il fait vraiment la différence sur votre revenu imposable.
- Tranche marginale à 30 %, 41 % ou 45 %
- Chaque euro déduit rapporte gros
- Économie d'impôt maximale
- + effacement des prélèvements sociaux
- Vous percevez déjà des loyers nus
- Imposés au régime réel
- Le déficit les efface fiscalement
- Report 10 ans sur le surplus
- Acquisition d'un bien avec travaux
- Travaux déductibles importants
- Passoire thermique = plafond 21 400 €
- L'État cofinance la rénovation
- Vous êtes non imposable ou TMI 11 %
- Vous visez du meublé (LMNP)
- Aucun travaux prévu
- D'autres leviers seront plus pertinents
Le déficit foncier n'est pas un produit.
C'est une décision patrimoniale.
Chez Profitys, le déficit foncier ne se vend pas : il se conseille, au sein d'une stratégie patrimoniale d'ensemble. C'est la différence entre un vendeur de dispositif et un cabinet de gestion de patrimoine indépendant.
Indépendance totale
Profitys est un cabinet de gestion de patrimoine indépendant (ORIAS 25000113). Aucune rétrocommission produit n'oriente notre conseil : nous recommandons le déficit foncier uniquement s'il sert votre intérêt, pas le nôtre.
Une vision patrimoniale globale
Le déficit foncier s'inscrit dans une stratégie d'ensemble : fiscalité, revenus, transmission, retraite. Nous ne raisonnons jamais dispositif par dispositif, mais à l'échelle de votre patrimoine et de vos objectifs de vie.
Sur-mesure et confidentialité
Chaque situation est unique. Nous construisons une recommandation calibrée sur votre tranche d'imposition, vos revenus fonciers et vos projets, dans la discrétion absolue qu'exige la gestion d'un patrimoine.
Un accompagnement dans la durée
De la sélection du bien à la déclaration 2044, puis sur tout le cycle du report (10 ans) et de l'obligation de location, nous restons à vos côtés. Le conseil patrimonial est une relation, pas une transaction.
Un déficit foncier
calibré avant l'achat.
La plupart des investisseurs découvrent leur fiscalité après avoir acheté. Profitys fait l'inverse : nous structurons le déficit foncier en amont, dès le choix du bien, pour que chaque euro de travaux travaille pour vous.
Diagnostic patrimonial & fiscal
Analyse de votre TMI, de vos revenus fonciers existants et de votre capacité d'investissement. On valide ensemble que le déficit foncier est le bon levier, ou on vous oriente vers un dispositif plus adapté.
Sélection du bien à rénover
Sourcing d'un bien ancien dont le ratio prix / travaux maximise le déficit. Sur les passoires thermiques (DPE E, F, G), on vise le plafond majoré de 21 400 € via la rénovation énergétique.
Chiffrage & calibrage des travaux
Distinction précise entre dépenses déductibles (réparation, entretien, amélioration) et non déductibles (construction, agrandissement). On séquence les travaux sur le bon exercice fiscal pour éviter de gaspiller du déficit.
Déclaration & suivi
Pilotage du formulaire 2044, imputation sur le revenu global, suivi du report sur 10 ans et de l'obligation de location nue pendant 3 ans. On sécurise l'avantage fiscal dans la durée.
Le déficit foncier prend tout son sens
sur le bon marché.
Le levier fiscal ne vaut que si le bien est bien choisi. Nous concentrons notre expertise sur les marchés de l'ancien à rénover les plus pertinents, là où les travaux génèrent un vrai déficit et où le patrimoine prend de la valeur.
Le déficit foncier,
vos questions.
Les questions les plus fréquentes. Pour le détail complet du mécanisme et des exemples chiffrés, consultez notre guide complet.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal de droit commun (article 156 du CGI) qui s'applique en location nue au régime réel. Par définition, il se produit lorsque les charges déductibles d'un bien (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance) dépassent les revenus fonciers perçus. Le fonctionnement est simple : ce déficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit votre impôt. C'est aujourd'hui le principal levier fiscal de l'immobilier locatif ancien.
Comment calculer le déficit foncier ?
Le calcul suit une logique d'imputation en deux temps : d'abord les intérêts d'emprunt s'imputent sur les loyers, ensuite les autres charges déductibles (travaux, taxe foncière) créent le déficit imputable sur le revenu global. Exemple : 14 000 € de loyers, 4 500 € d'intérêts et 18 000 € de travaux génèrent un déficit imputable d'environ 10 300 € sur le revenu global, soit à une TMI de 30 % près de 3 090 € d'économie d'impôt, hors prélèvements sociaux. Le calcul précis dépend de votre situation : nous le chiffrons avec vous au cas par cas.
Quels sont les avantages fiscaux du déficit foncier ?
Les avantages fiscaux en font un régime fiscal de référence pour l'investissement locatif ancien.
- Une réduction d'impôt immédiate par imputation sur le revenu global, jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 € en rénovation énergétique).
- L'effacement des prélèvements sociaux (17,2 %) sur vos revenus fonciers positifs.
- Un dispositif hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, donc cumulable.
- Le report du surplus sur 10 ans, qui prolonge l'avantage dans le temps.
Comment fonctionne le report de déficit foncier ?
Le report obéit à une règle précise. La fraction de déficit issue des travaux et charges (hors intérêts) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà, l'excédent, ainsi que le déficit lié aux intérêts d'emprunt, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Ce report est illimité en montant. Attention : après une imputation sur le revenu global, le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante, sous peine de remise en cause.
Quelles dépenses sont déductibles pour le déficit foncier ?
Les dépenses déductibles incluent :
- Les travaux de rénovation : réparation, entretien et amélioration (mais pas la construction ni l'agrandissement).
- Les intérêts d'emprunt (imputables uniquement sur les revenus fonciers).
- Les frais de gestion, honoraires, frais de procédure.
- La taxe foncière, les primes d'assurance, les provisions de copropriété.
La frontière entre travaux de réparation et d'entretien (déductibles) et travaux de construction (non déductibles) est un point technique clé, qu'une erreur peut coûter cher. C'est précisément ce que nous sécurisons en amont.
Comment bénéficier du déficit foncier ?
Plusieurs conditions doivent être réunies : un investissement immobilier loué nu, une imposition au régime réel (et non au micro-foncier), et des charges déductibles supérieures aux loyers, généralement via des travaux. Le bien doit ensuite rester loué nu pendant 3 ans après l'imputation. À noter : le déficit foncier est cumulable avec d'autres dispositifs de l'ancien comme la loi Malraux ou le Monument Historique, dans des cadres spécifiques. Profitys valide votre éligibilité et structure l'opération avant l'achat.
Comment diminuer son impôt avec le déficit foncier ?
La logique consiste à acquérir un bien ancien à rénover, puis à utiliser les avantages fiscaux du dispositif : l'imputation des travaux sur le revenu global réduit directement votre revenu imposable, donc votre impôt. Plus votre TMI est élevée, plus l'économie est importante. Combiné à un emprunt (dont les intérêts effacent les loyers) et à une rénovation énergétique (plafond 21 400 €), le déficit foncier peut générer plusieurs milliers d'euros d'économie d'impôt par an. Le tout est de calibrer l'opération précisément, c'est notre métier.
Transformez vos travaux
en économie d'impôt.
Un échange confidentiel pour étudier votre tranche d'imposition, vos revenus fonciers et votre capacité d'investissement, et voir si le déficit foncier est le bon levier. Si oui, nous structurons l'opération. Sinon, nous vous orientons vers le dispositif adapté.
Votre premier rendez-vous
Directement avec votre conseiller Profitys.
- 30 minutes, en visioconférence ou par téléphone
- Gratuit et sans engagement
- Analyse confidentielle de votre situation patrimoniale