En résumé — Dispositif Jeanbrun 2026

• C'est quoi : le nouveau statut de bailleur privé introduit par la loi de finances 2026, qui permet aux propriétaires de déduire un amortissement fiscal annuel de leur revenu global — une première pour la location nue en France

• Taux d'amortissement : entre 3,5 % et 5,5 % du prix d'acquisition par an, selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans)

• Hors plafond des niches fiscales : la déduction ne s'impute pas sur le plafond de 10 000 € — avantage majeur pour les contribuables fortement imposés

• Pas de réintégration à la revente : contrairement au LMNP post-réforme, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value

• Biens éligibles : logements neufs (RE 2020) ou anciens rénovés avec travaux représentant au moins 25 % du prix d'acquisition, sur tout le territoire français

• Conditions locatives : location nue à titre de résidence principale du locataire, avec plafonds de loyers et de ressources du locataire

• Fenêtre d'application : biens acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière entré en vigueur le 21 février 2026, au lendemain de la publication de la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il doit son nom à Vincent Jeanbrun, ancien député du Val-de-Marne devenu ministre du Logement, qui a porté ce projet de loi dans le cadre du plan relance logement voulu par le gouvernement.

La loi Jeanbrun marque une rupture majeure dans l'histoire de la défiscalisation immobilière française. Pour la première fois, un mécanisme d'amortissement fiscal est rendu accessible aux bailleurs en location nue — c'est-à-dire en location non meublée. Jusqu'à présent, seul le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permettait de déduire des amortissements sur un bien immobilier locatif. Le dispositif Jeanbrun étend cette logique à la location nue, ouvrant un nouveau levier fiscal pour des millions de propriétaires bailleurs.

L'objectif affiché est double : relancer la construction et la rénovation de logements en France en rendant l'investissement locatif privé plus attractif, et développer l'offre locative intermédiaire dans des zones où la demande de logements dépasse l'offre disponible.

Le nouveau statut remplace progressivement le dispositif Pinel, dont l'extinction était programmée depuis 2024, en corrigeant ses principaux défauts : restriction géographique, complexité administrative, absence d'amortissement.

Comment fonctionne le statut de bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé repose sur un mécanisme d'amortissement simple dans son principe : chaque année, vous pouvez déduire un pourcentage du prix d'acquisition de votre bien directement sur votre revenu global — et non uniquement sur vos revenus fonciers. C'est là la différence fondamentale avec le déficit foncier classique, qui ne s'impute que sur les revenus fonciers dans la limite de 10 700 € par an.

Le fonctionnement du dispositif en pratique :

1. Vous acquérez un bien éligible — logement neuf en VEFA (état futur d'achèvement) ou ancien rénové avec travaux représentant au moins 25 % du prix d'acquisition total.

2. Vous optez pour le statut de bailleur privé au moment de votre déclaration fiscale, en choisissant la durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.

3. Chaque année, vous déduire chaque année un pourcentage de la base amortissable (prix d'achat + frais d'acquisition + montant des travaux pour l'ancien) de votre revenu global, avant calcul de l'impôt sur le revenu.

4. L'économie d'impôt générée est directe : si vous êtes dans la tranche à 41 %, chaque euro déduit vous économise 41 centimes d'impôt — plus les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers évités.

Ce qui distingue le dispositif Jeanbrun du déficit foncier ou du dispositif Pinel : la déduction s'applique sur le revenu global du foyer fiscal, sans restriction aux seuls revenus locatifs, et sans plafonnement dans le cadre des niches fiscales classiques.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun ?

Les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun sont significatifs et se distinguent nettement des mécanismes de défiscalisation existants.

L'amortissement fiscal déductible du revenu global

C'est l'innovation centrale. Le taux d'amortissement annuel varie selon la durée d'engagement choisie :

• Engagement 6 ans : 3,5 % du prix d'acquisition par an

• Engagement 9 ans : 4,5 % du prix d'acquisition par an

• Engagement 12 ans : 5,5 % du prix d'acquisition par an

Sur un bien acquis à 250 000 €, un engagement de 12 ans génère une déduction annuelle de 13 750 € (250 000 € × 5,5 %). Pour un contribuable à 41 %, cela représente 5 637 € d'économie d'impôt par an — soit 67 650 € sur la durée totale d'engagement.

Hors plafond des niches fiscales

L'amortissement Jeanbrun est imputable sur le revenu global sans entrer dans le plafonnement général des niches fiscales à 10 000 € par an. Comme la loi Malraux et le Monuments Historiques, le dispositif échappe à ce plafond — ce qui le rend particulièrement attractif pour les contribuables qui ont déjà saturé leurs autres niches fiscales.

Pas de réintégration à la revente

Contrairement au LMNP après la réforme 2025, les amortissements déduits grâce au dispositif Jeanbrun ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. C'est un avantage considérable par rapport au LMNP : l'économie fiscale annuelle est définitive, pas différée.

Cumulable avec le déficit foncier

Si le bien génère des charges déductibles supérieures aux loyers perçus (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion), le déficit foncier classique peut s'appliquer en complément de l'amortissement Jeanbrun — dans le respect des règles d'imputation.

Comment déduire des loyers avec le dispositif Jeanbrun ?

La déduction des loyers — ou plutôt la déduction sur les revenus — fonctionne selon une mécanique en deux temps.

Étape 1 : Calcul de la base amortissable

La base amortissable correspond au prix d'acquisition du bien (prix d'achat + frais de notaire + frais d'agence) auquel s'ajoutent, pour les biens anciens avec travaux, le montant des travaux réalisés et justifiés. Plus la base amortissable est élevée, plus la déduction annuelle est importante.

Étape 2 : Déduction sur le revenu global

L'amortissement annuel (base amortissable × taux d'amortissement choisi) vient directement en déduction du revenu global avant impôt. Si l'amortissement excède le revenu imposable de l'année, l'excédent est reportable sur les années suivantes — évitant toute perte de l'avantage fiscal.

Le loyer intermédiaire perçu reste imposable dans la catégorie des revenus fonciers (location nue), soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux. Mais la déduction d'amortissement sur le revenu global compense largement cette imposition dans la plupart des configurations.

Exemple concret :

• Bien acquis 300 000 € + 20 000 € de frais = base amortissable 320 000 €

• Engagement 12 ans → amortissement annuel : 320 000 € × 5,5 % = 17 600 €/an

• Loyers annuels perçus : 12 000 € — imposables en revenus fonciers

• Revenu global annuel : 80 000 € → après déduction : 62 400 €

• Économie d'impôt à 41 % : 7 216 €/an

Quels types de logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun s'applique à deux grandes catégories de biens, sans restriction géographique sur l'ensemble du territoire français — contrairement au Pinel qui imposait des zones A, A bis, B1.

Les logements neufs

Tout appartement ou maison acquis en VEFA (état futur d'achèvement) ou livré neuf, respectant les normes énergétiques RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020). Le bien doit être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 pour être éligible.

Les logements anciens rénovés

Les biens anciens avec travaux sont éligibles à condition que les travaux représentant au moins 25 % du prix d'acquisition total soient réalisés avant la première mise en location. Ces travaux doivent permettre d'atteindre un niveau de performance énergétique conforme aux exigences du dispositif — généralement une étiquette DPE de classe B ou C après travaux.

Les logements locatifs intermédiaires

Le logement locatif intermédiaire est la cible prioritaire du dispositif : des biens loués à des ménages dont les ressources dépassent les plafonds du logement social mais insuffisants pour accéder au parc privé aux niveaux de loyers du marché. Ce segment de marché intermédiaire social est celui que le plan relance logement cherche à développer.

Quelles sont les conditions d'éligibilité ?

Les conditions d'éligibilité au statut du bailleur privé sont précises. Le non-respect de l'une d'elles entraîne la remise en cause de l'ensemble des déductions accordées, avec intérêts de retard.

Conditions liées au bien :

• Logement neuf RE 2020 ou ancien rénové avec travaux ≥ 25 % du prix d'acquisition

• Situé sur le territoire français

• Acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028

Conditions liées à la location :

• Location nue uniquement — la location meublée exclut le bien du dispositif

• Loué à titre de résidence principale du locataire

• Durée minimale d'engagement respectée (6, 9 ou 12 ans selon l'option choisie)

• Plafonds de loyers respectés : le loyer intermédiaire pratiqué doit rester inférieur aux plafonds fixés par décret selon la zone géographique

• Plafonds de ressources du locataire : le foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds de revenus définis par le dispositif

Conditions liées au propriétaire :

• Être une personne physique — les SCI à l'IS et les personnes morales ne sont pas éligibles

• Ne pas avoir recours à la location meublée sur le même bien pendant la durée d'engagement

Comment investir dans le dispositif Jeanbrun ?

Investir dans le dispositif Jeanbrun suit la même logique qu'un investissement immobilier classique, avec quelques étapes spécifiques.

Pour un logement neuf :Signer un contrat de réservation ou un acte de vente en VEFA auprès d'un promoteur proposant des programmes éligibles RE 2020. Le bien doit être livré et mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement. L'option pour le statut de bailleur privé s'effectue lors de la première déclaration fiscale après la mise en location.

Pour un logement ancien :Acquérir un bien nécessitant des travaux de rénovation significatifs (≥ 25 % du prix d'acquisition), faire réaliser les travaux par des professionnels avec factures à l'appui, puis mettre en location dans les conditions requises. Le niveau de loyer doit être calibré dès la recherche du bien pour s'assurer de la cohérence économique de l'opération.

L'analyse de rentabilité doit intégrer dès le départ : le prix d'achat, les frais d'acquisition, le montant des travaux pour l'ancien, les plafonds de loyers applicables dans la zone, le taux d'amortissement selon la durée choisie, et la fiscalité globale du foyer fiscal. La rentabilité nette après avantage fiscal est généralement comprise entre 4 % et 7 % selon la localisation et le profil fiscal de l'investisseur.

Quels sont les plafonds de loyers ?

Les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun s'inscrivent dans la logique du loyer intermédiaire — un niveau situé entre le loyer social et le loyer de marché libre.

Ces plafonds sont fixés par décret et varient selon la zone géographique du bien. Ils sont exprimés en €/m²/mois et s'appliquent à la surface utile du logement. À titre indicatif, les niveaux retenus pour le logement locatif intermédiaire sont généralement de l'ordre de :

• Zone A bis (Paris et petite couronne) : plafond le plus élevé, cohérent avec les prix du marché parisien

• Zone A (grandes métropoles : Lyon, Bordeaux, Marseille…) : plafond intermédiaire

• Zone B1 (villes moyennes à forte demande) : plafond adapté aux marchés locaux

• Reste du territoire : plafonds plus bas, à croiser avec le prix d'acquisition local pour valider la rentabilité

Le respect strict des conditions de location — plafonds de loyers ET plafonds de ressources des locataires — est vérifié chaque année par l'administration fiscale. Un dépassement ponctuel suffit à remettre en cause l'avantage fiscal de l'année concernée.

Le dispositif Jeanbrun, le levier fiscal que l'investissement locatif attendait

Depuis l'extinction progressive du dispositif Pinel, l'investissement immobilier locatif en France manquait d'un dispositif fiscal structurant capable de mobiliser les particuliers et les investisseurs vers la production de logements intermédiaires. Le nouveau dispositif Jeanbrun comble ce vide avec une logique inédite : rendre l'amortissement accessible à la location nue, sur tout le territoire, sans contrainte géographique artificielle.

Ce que le dispositif relance logement propose concrètement, c'est un mécanisme de déduction puissant, hors plafond, sans réintégration à la revente — trois caractéristiques qui en font l'un des outils de gestion de patrimoine les plus efficaces disponibles depuis des années. Là où le dispositif Pinel imposait des zones figées et une réduction d'impôt plafonnée, le statut de bailleur privé offre une déductibilité réelle, calculée sur le montant d'acquisition, applicable à l'ensemble du revenu du foyer fiscal.

Pour un investisseur en quête d'un levier fiscal sur le long terme, le cadre est particulièrement favorable en ce janvier 2026 : la fenêtre d'acquisition est ouverte jusqu'au 31 décembre 2028, les critères d'éligibilité sont lisibles, et les locaux disponibles — neuf comme ancien rénové — offrent un large choix selon les marchés. La qualité énergétique exigée par le dispositif oriente naturellement vers des biens à forte valeur patrimoniale sur le long terme, cohérents avec les objectifs de transition énergétique du bâtiment.

Les contraintes à ne pas négliger : le respect strict des plafonds de loyers et des ressources des locataires, la durée de détention minimum, et la nécessité d'inscrire l'opération dans une stratégie patrimoniale globale cohérente. Un bien acheté uniquement pour l'avantage fiscal, sans analyse du marché locatif local ni simulation précise de rentabilité, peut décevoir. Le dispositif — aussi bien conçu soit-il — ne corrige pas un mauvais choix d'acquisition.

C'est précisément là qu'intervient Profitys : sélectionner les programmes et les biens les plus cohérents avec votre profil d'investisseur, simuler l'impact réel sur votre fiscalité, choisir la durée d'engagement optimale selon vos objectifs, et assurer le suivi de votre investissement dans la durée. Notre approche indépendante — sans commission sur les programmes immobiliers — garantit un conseil orienté exclusivement vers votre patrimoine, pas vers nos intérêts commerciaux.

Jeanbrun le dispositif qui change la donne pour l'investissement locatif en France. La question n'est plus de savoir si vous devez vous y intéresser — mais comment l'intégrer intelligemment à votre stratégie.

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