Le marché à plus fort rendement net de la moitié Est. Profitys trouve, négocie et structure votre investissement locatif à Dijon — du studio étudiant au petit immeuble de rapport. Conseil patrimonial intégré, off-market, honoraires au succès.
À 1h30 de Paris et 1h40 de Lyon en TGV direct, Dijon offre le meilleur rapport prix/rendement de la moitié Est de la France. Tickets accessibles (200 à 600 K€), prix au m² encore raisonnables, et une demande locative structurellement tendue tirée par l'Université de Bourgogne et ses 35 000 étudiants.
Sur Dijon centre, le levier fiscal principal est le LMNP au réel : amortissements et déduction des charges effacent fiscalement les loyers pendant 20 à 30 ans. En dehors de Dijon, dans les communes éligibles (Beaune, Chalon-sur-Saône, Auxonne, Dole), le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d'impôt de 12 à 21% sur 6 à 12 ans pour l'ancien à rénover.
Profitys est chasseur immobilier indépendant et conseiller en gestion de patrimoine. Chaque acquisition est calibrée AVANT l'offre sur le bon régime fiscal — LMNP, déficit foncier, SCI à l'IS sur Dijon, Denormandie en dehors — pour maximiser le rendement net réel.
Conseil patrimonial intégré, sourcing off-market via les notaires bourguignons, honoraires au succès — la combinaison n'existe nulle part ailleurs sur Dijon.
Vous hésitez entre achat en propre, SCI ou démembrement ? Vous voulez savoir si le marché est tendu sur votre quartier cible ? Le premier échange est gratuit, sans engagement. Réponse honnête et argumentée, sans relance commerciale.
Chaque quartier de Dijon a son profil locatif, son foncier, son rendement cible. Voici les six quartiers que Profitys couvre en priorité, classés par tickets accessibles et rendement net visé.
Place de la Libération, rue des Forges, Palais des Ducs. Hôtels particuliers et appartements de caractère. LMNP au réel sur cible étudiante tendue, déficit foncier sur l'ancien à rénover.
Quartier paisible proche centre, belles maisons Belle Époque, espaces verts, écoles réputées. Public familial cadres. Valeur refuge avec belle plus-value historique.
Quartiers en pleine reconversion urbaine au sud-ouest. Tickets accessibles, projets de revalorisation, demande locative jeune actif. Bon rendement et gros potentiel plus-value.
Quartier moderne au nord, résidences récentes, centre commercial Toison d'Or à proximité. Public familles et jeunes cadres. Idéal LMNP sur le neuf et le récent.
Commune limitrophe nord-ouest, cadre verdoyant, écoles réputées, transports directs vers le centre. Maisons individuelles et lotissements. Profil maison locative familiale.
Commune limitrophe sud, en pleine mutation urbaine. Tickets les plus accessibles de la métropole, demande locative étudiante forte, projets ANRU. Rendement net maximum.
"Premier investissement locatif à Dijon. Studio centre historique structuré en LMNP, calibré AVANT l'offre. 0 € d'impôt sur les loyers les 7 premières années, soit 18 000 € économisés vs régime nu. Aucun chasseur classique n'aurait pensé à ça."
"Immeuble de rapport monté en SCI à l'IS, optimisé pour mon TMI 41%. Coordination notaire bourguignon, banque, expert-comptable. Économie fiscale projetée : 35 000 € sur 10 ans. Du conseil patrimonial vrai, pas juste une prestation de chasseur."
"Maison à rénover éligible Denormandie sortie d'une succession via un notaire bourguignon. Travaux structurés, locataires en place dès le mois 8. Réduction d'impôt 21% sur 12 ans validée par l'expert-comptable. Service vraiment haut de gamme."
"T2 à Chenôve, ciblé locatif étudiant. Sourcing off-market via un marchand de biens dijonnais en sortie d'opération. Rendement net 6,8% à la signature, locataires en place avant l'acte. Tout fluide, zéro stress."
"Premier investissement locatif. Maison à rénover montée en déficit foncier, 10 700 €/an déductibles du revenu global pendant les travaux. Économie d'impôt cumulée : 14 200 € sur deux ans. Profitys a tout calé en amont."
"Investisseur parisien, je ne peux pas me déplacer pour visiter à Dijon. Profitys a visité 14 biens à ma place, sélectionné les 3 sérieux, et géré la négociation à distance. Bien acquis 22 000 € sous l'estimation, locataire en place 6 semaines après l'acte."
Les questions les plus fréquentes posées par les investisseurs avant de confier leur projet à Profitys. Si la vôtre n'y figure pas, posez-la directement lors du premier échange.
Dijon offre les rendements locatifs nets les plus élevés de la moitié Est de la France, entre 5% et 7% selon le quartier et le type de bien. Le centre historique tourne autour de 4 à 5% (forte plus-value à terme), Toison d'Or et Montchapet entre 5 et 6% sur du LMNP neuf, et Chenôve grimpe à 6-7% sur du locatif étudiant tendu. La structuration fiscale (LMNP, Denormandie, déficit foncier, SCI à l'IS) peut ajouter 1 à 3 points de rendement net réel selon votre TMI.
Le Denormandie est un dispositif fiscal qui permet une réduction d'impôt de 12 à 21% du montant de l'opération (achat + travaux), répartie sur 6, 9 ou 12 ans, en contrepartie d'un engagement de location nue à un loyer plafonné. Il s'applique à l'ancien à rénover en centre-ville des communes éligibles, sous conditions : travaux représentant au moins 25% du coût total, plafond de 300 000 €, et amélioration énergétique d'au moins 30%. Dijon n'est pas éligible, mais Beaune, Chalon-sur-Saône, Auxonne et Dole le sont — toutes à 30-45 min de Dijon. Profitys cale l'opération avant l'offre pour sécuriser l'éligibilité.
Aucun n'est universellement supérieur — le bon régime dépend de votre TMI, votre horizon, et le type de bien. LMNP meublé : optimal pour le studio étudiant sur Dijon (Chenôve, centre historique) — l'amortissement efface fiscalement les loyers les premières années. Denormandie : pertinent pour l'ancien à rénover en centre-ville des communes éligibles autour de Dijon (Beaune, Chalon-sur-Saône, Auxonne, Dole) si vous avez un revenu imposable élevé. Déficit foncier : excellent levier pour les TMI à 30%+ qui veulent défiscaliser pendant les travaux (jusqu'à 10 700 €/an déductibles du revenu global). SCI à l'IS : pour les patrimoines > 500 K€ avec stratégie long terme et succession à organiser. Profitys calibre cette décision AVANT l'offre, pas après.
Profitys applique un modèle hybride au succès uniquement : 0 € à votre charge si le bien est commercialisé par une agence dijonnaise (rémunération par partage de commission inter-cabinets), 4% TTC du prix net vendeur si Profitys vous apporte un bien off-market en direct (plancher minimum 8 000 € TTC), plus un success fee de 10% sur l'économie négociée plafonné à 50% des honoraires de base. Aucun acompte, aucun frais de dossier. Réglés exclusivement à l'acte authentique via le notaire.
Oui, et c'est un cas fréquent — 40% des clients investisseurs Profitys à Dijon sont parisiens ou lyonnais. Profitys visite seul en amont chaque bien retenu, livre une fiche comparative complète (DPE, copropriété, urbanisme, comparables), et vous appelle uniquement pour les biens qui méritent un déplacement. Coordination ensuite à distance avec notaire bourguignon, banque et courtier, suivi des conditions suspensives, et mise en relation avec un gestionnaire local pour la mise en location. Vous ne venez à Dijon qu'une à deux fois sur toute la mission.
Comptez 3 à 5 mois avec Profitys entre la signature du mandat et l'acte authentique, contre 8 à 14 mois en autonomie. Sur certains profils (ticket clair, recherche flexible sur le quartier, dossier de financement déjà obtenu), des biens off-market peuvent sortir en 4 à 8 semaines via le réseau de notaires bourguignons et marchands de biens locaux. Le mandat de recherche est conclu pour douze mois avec une période d'irrévocabilité de trois mois.
30 minutes pour cadrer votre projet à Dijon — capacité, quartier cible, régime fiscal optimal, calendrier. Si une chasse immobilière Profitys est pertinente, on signe un mandat. Si non, on vous le dit franchement.
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