Investir en location non meublée

La location nue, ou non meublée, est une solution simple et stable pour générer des revenus locatifs réguliers. Ce type d’investissement bénéficie d’une fiscalité avantageuse grâce au régime réel, permettant de déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) des revenus fonciers. Idéal pour les investisseurs recherchant une gestion locative simplifiée et une stabilité à long terme

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AVANTAGES

  ✔️ Durée de bail longue et stable

  ✔️ Gestion simplifiée et frais réduits

  ✔️ Fiscalité adaptée

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Dans quels cas est-il intéressant de choisir la location non meublée ?

La location nue est particulièrement intéressante pour certains profils d’investisseurs et dans des situations spécifiques, où sa simplicité et sa fiscalité adaptée offrent des avantages stratégiques :

1. Investissement à long terme avec optimisation fiscale

   La location non meublée est idéale si vous envisagez de conserver le bien sur le long terme, notamment pour bénéficier des déductions fiscales sur les revenus fonciers. Les charges telles que les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion et les taxes peuvent être déduites, et le déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

   
   

2. Cible locative stable et faible turnover

   Ce type de location attire généralement des locataires recherchant une résidence principale sur une longue durée, comme des familles ou des couples. Le bail minimum de 3 ans offre une stabilité locative et réduit les coûts et risques liés à un turnover fréquent.

   
   

3. Régions où la demande de location non meublée est forte

   Dans des zones où les logements non meublés sont très demandés (par exemple, dans des quartiers résidentiels ou des zones périurbaines), la location nue peut garantir une occupation régulière et limiter les périodes de vacance locative.

   
   

Les critères à respecter pour une location nue

Un logement loué vide doit répondre aux critères de décence imposés par la loi.

Voici les points principaux à vérifier :

• Surface minimale : au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou un volume habitable de 20 m³.

• Santé et sécurité :

  • Gros œuvre en bon état (murs, toiture, fenêtres).

  • Absence d’infiltrations d’air ou d’eau.

  • Matériaux non nocifs pour la santé.

  • Logement exempt de parasites et nuisibles.

• Équipements essentiels :

  • Production de chauffage.

  • Accès à l’eau chaude et froide.

  • Cuisine avec un minimum d’aménagement pour préparer et conserver les repas.

  • Systèmes d’évacuation des eaux usées en bon état.

Quand privilégier la location nue ?

Optez pour la location nue si vous visez :

• Un patrimoine sécurisé et valorisé à long terme.

• Une gestion simplifiée sans contrainte d'achat ou d'entretien de mobilier.

• Une fiscalité optimisée, particulièrement si vous prévoyez des travaux pour réduire vos revenus imposables.

En savoir plus sur la location nue

Location nue : quelle fiscalité ?

La location nue génère des revenus fonciers, qui font partie de votre revenu global imposable. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Deux régimes fiscaux s’appliquent : le régime micro-foncier et le régime réel.

1. Régime micro-foncier

• Conditions : Ce régime s’applique de plein droit si vos revenus fonciers bruts annuels (hors charges) n’excèdent pas 15 000 €.

• Abattement forfaitaire : Vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % sur vos revenus fonciers, qui couvre toutes les charges. Vous ne pouvez pas déduire les charges réelles.

• Imposition : Les 70 % restants s’ajoutent à votre revenu global et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

  
  

2. Régime réel

• Conditions : Ce régime s’applique si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € ou si vous optez volontairement pour ce régime (engagement irrévocable de 3 ans).

• Avantages :

  • Vous pouvez déduire les charges réelles supportées, telles que les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gestion, les travaux, et les charges non récupérées sur le locataire.

  • Si les charges déductibles sont élevées, ce régime peut réduire considérablement votre base imposable, voire générer un déficit foncier.

• Déficit foncier :

  • Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € dans certains dispositifs spécifiques).

  • Les excédents de déficit provenant d’intérêts d’emprunt ou dépassant 10 700 € sont reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

    
    

3. Taxation des plus-values immobilières

• Calcul des plus-values : En cas de revente d’un bien loué nu, la plus-value est soumise au régime des particuliers.

• Imposition :

  • 19 % à l’impôt sur le revenu (IR).

  • 17,2 % de prélèvements sociaux.

• Exonérations :

  • Exonération d’IR après 22 ans de détention.

  • Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

    
    

4. Défiscalisation en location nue

Certaines lois permettent de réduire votre imposition grâce à la location nue, en générant des réductions d’impôt ou des déficits fonciers. Ces dispositifs incluent :

• Loi Denormandie : Réhabilitation de logements anciens dans certains centres-villes.

• Loi Malraux : Défiscalisation pour les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés.

• Investissement en Monuments Historiques : Déduction intégrale des travaux sur le revenu global.

Les avantages de la location nue

La location nue offre plusieurs atouts significatifs qui en font une option prisée pour les investisseurs souhaitant une stratégie locative stable et rentable.

Voici les principaux avantages :

1. Mise sur le marché rapide

• Gain de temps : Un logement nu peut être loué immédiatement, sans avoir à se conformer à la liste de meubles imposée par la loi pour une location meublée.

• Optimisation des coûts initiaux : Hormis des éventuels travaux de rafraîchissement (souvent déductibles des revenus fonciers), un logement en bon état peut être mis en location sans nécessiter d'achats supplémentaires.

  
  

2. Stabilité locative accrue

• Turn-over limité : Contrairement à la location meublée, souvent utilisée comme logement temporaire par des étudiants ou professionnels en mobilité, la location vide attire des locataires qui souhaitent s'installer à long terme.

• Attractivité pour les familles : Les logements de grande superficie, souvent préférés des familles, bénéficient d’une occupation prolongée, réduisant le risque de vacance locative.

  
  

3. Frais de gestion réduits

• Moins de dépenses liées à l’entretien : En location vide, les locataires apportent leur propre mobilier, réduisant ainsi les frais de remplacement ou de réparation des équipements.

• Durabilité accrue : L’absence de mobilier fourni par le propriétaire limite les usures fréquentes, comme la détérioration des lits ou des électroménagers, courantes en location meublée.

  
  

4. Large éventail de locataires

• Diversité des profils : La location nue est attrayante pour un large panel de locataires, incluant :

  • Les jeunes couples qui commencent leur vie commune.

  • Les familles attachées à leurs propres meubles.

  • Les seniors souhaitant conserver leurs biens.

  • Les futurs primo-accédants cherchant une stabilité avant d'acheter.

    
    

5. Avantages fiscaux liés au déficit foncier

• Optimisation fiscale : En cas de charges supérieures aux revenus locatifs, la création d’un déficit foncier permet de réduire votre imposition, un avantage spécifique à la location nue.

La location nue est une solution particulièrement adaptée aux investisseurs cherchant stabilité, simplicité et rentabilité tout en minimisant les contraintes de gestion.